किसी संपत्ति में 50 से अधिक वर्षों से रहने वाले किरायेदार के क्या अधिकार हैं
सवाल
उत्तर (4)
यह एक गंभीर कानूनी स्थिति है क्योंकि यहां 'किराया नियंत्रण कानून' (Rent Control Law), 'बेदखली' (Eviction), और 'प्रतिकूल कब्जे' (Adverse Possession) जैसे कई सिद्धांत शामिल हैं।
1. स्वामित्व का दावा (Claiming Ownership): नहीं, आप केवल किरायेदार होने के आधार पर उस संपत्ति के स्वामित्व (Ownership) का दावा नहीं कर सकते।
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किरायेदार का दर्जा: आप 'किरायेदार' (Tenant) हैं, इसलिए कानूनी तौर पर आपका कब्जा मकान मालिक की अनुमति से है।
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प्रतिकूल कब्जा: 'प्रतिकूल कब्जा' (Adverse Possession) (जिसके तहत 12 साल बाद स्वामित्व मिलता है) का दावा केवल तभी किया जा सकता है जब आपका कब्जा मकान मालिक की सहमति के बिना, खुलेआम और उनके अधिकार के खिलाफ हो। चूंकि आप किरायेदार हैं, यह सिद्धांत आप पर लागू नहीं होगा।
2. पुराने किरायेदार के अधिकार (Rights of Old Tenant): चूंकि संपत्ति दिल्ली में है और यह 50 साल से अधिक पुरानी किरायेदारी है, इसलिए यह 'दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958' (Delhi Rent Control Act, 1958) के तहत आती है। यह अधिनियम किरायेदारों को बहुत मजबूत सुरक्षा देता है, भले ही आपने 10 साल से किराया न दिया हो:
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बेदखली से सुरक्षा: मकान मालिक आपको अपनी मर्जी से बेदखल (Evict) नहीं कर सकता। वे केवल कुछ सीमित आधारों पर ही आपको कोर्ट से बेदखल करवा सकते हैं, जैसे:
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किराया न देना: चूंकि आपने 10 साल से किराया नहीं दिया है, यह मकान मालिक के लिए एक मजबूत आधार है। लेकिन कोर्ट आपको बकाया किराया जमा करने का मौका देगा।
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मरम्मत की जरूरत: अगर संपत्ति पूरी तरह से जर्जर है, तो मकान मालिक मरम्मत के लिए आपको अस्थायी रूप से हटा सकता है।
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किराया न मांगना: मकान मालिक का किराया न मांगना आपकी गलती नहीं है, लेकिन जैसे ही वह मांगता है, आपको तुरंत बकाया किराया कोर्ट में जमा कर देना चाहिए।
3. मकान बिकने पर मुआवजा: अगर मकान मालिक तीसरी पार्टी को घर बेचता है, तो भी आपका 'किरायेदार' का दर्जा खत्म नहीं होता। नया मालिक आपको तब तक बेदखल नहीं कर सकता जब तक कि वह किराया नियंत्रण अधिनियम के तहत कोई वैध कारण कोर्ट में साबित न कर दे।
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मुआवजा: आपको सीधे तौर पर कानूनी मुआवजा पाने का अधिकार नहीं है, लेकिन अगर मकान मालिक आपको बेदखल करने के लिए राजीनामा करना चाहता है, तो आप 'स्वैच्छिक समझौता' (Voluntary Settlement) करके हर्जाने या एक बड़ी एकमुश्त राशि की मांग कर सकते हैं। संपत्ति के उच्च बाजार मूल्य को देखते हुए, समझौता करना आपके लिए सबसे अच्छा विकल्प हो सकता है।
एडवोकेट चिकिशा मोहंती
4.2| 10+ रेटिंग
ग्रेटर कैलाश - 1, दिल्ली
भारत में दो प्रकार के टेनेंसी एग्रीमेंट हैं, लीज़ एग्रीमेंट जो रेंट कंट्रोल कानूनों और लीज़ एंड लाइसेंस एग्रीमेंट द्वारा कवर किए गए हैं जो नहीं हैं। लीज (या रेंटल) एग्रीमेंट प्रतिबंधात्मक किराया नियंत्रण कानूनों द्वारा कवर किया जाता है। किराए की राशि जो चार्ज की जा सकती है, वह स्थानीय कार्यकारी, विधायी या न्यायिक सरकार द्वारा तैयार किए गए फॉर्मूले पर आधारित होती है, जैसा भी मामला हो। दिल्ली के लिए, अधिकतम वार्षिक किराया निर्माण की लागत और जमीन के बाजार मूल्य का 10% है, लेकिन निर्माण की लागत और जमीन की कीमत दोनों ऐतिहासिक मूल्यों पर आधारित हैं और वर्तमान बाजार मूल्यांकन पर नहीं। तो आपकी संपत्ति जितनी पुरानी होगी, आप उतना ही कम किराया वसूल सकते हैं। मकान मालिक द्वारा संपत्ति को बेहतर बनाने में खर्च की गई वास्तविक लागत के एक अंश से ही किराए में वृद्धि की जा सकती है। लीज एग्रीमेंट किरायेदार को अनिश्चित काल के लिए स्वामित्व का अधिकार हस्तांतरित करता है, जो समस्याग्रस्त हो सकता है क्योंकि यह किरायेदार को स्थायी कब्जे के अधिकार का दावा करने के लिए प्रोत्साहित करता है। कई मामलों में, किरायेदारों ने स्थानांतरित करने से इनकार कर दिया है। अदालत में लाए जाने पर इन मामलों को हल करने में 10 से 20 साल लग सकते हैं। अधिकांश मकान मालिक लीज और लाइसेंस समझौते को पसंद करते हैं। यह अनुबंध केवल किरायेदार को आवधिक नवीकरण के विकल्प के साथ, 11 महीने की अवधि के लिए संपत्ति पर कब्जा करने का लाइसेंस देता है। क्योंकि किराया नियंत्रण कानून (जो मुख्य रूप से किरायेदारों के पक्ष में हैं) केवल कम से कम 12 महीने के लीज समझौतों के लिए लागू होते हैं, 11 महीने का समझौता स्थापित करना एक पूर्व-खाली उपाय के रूप में कार्य करता है। जटिलताओं से बचने के लिए, चूंकि मकान मालिक इन समझौतों को पसंद करते हैं, हम केवल बाकी लेख के लिए लीव और लाइसेंस समझौतों पर चर्चा करेंगे।
एडवोकेट संदीप कादियन
4.0 रोहिणी न्यायालय , झज्जर
प्रतिकूल कब्जे के कानून के तहत एक उपाय केवल निर्दिष्ट परिस्थितियों में उपलब्ध है और लागू कानून के अनुसार सख्ती से उपलब्ध है। मामले के सभी तथ्यों/दस्तावेजों और परिस्थितियों तक पहुंच होने के बाद ही एक निश्चित राय दी जा सकती है। अधिक जानकारी के लिए, कृपया मुझसे संपर्क करें।
एडवोकेट मयंक खेड़ा
3.0 कौशाम्बी , गाज़ियाबाद
यदि मूल स्वामी की मृत्यु भी हो जाती है तो भी आप संपत्ति के स्वामी नहीं बन जाते। एक बार किरायेदार हमेशा एक किरायेदार सामान्य मानदंड होता है। हालांकि आप रेंट कंट्रोलर कोर्ट में एक साधारण याचिका दायर कर कोर्ट में किराया जमा करा सकते हैं। इससे किरायेदार के रूप में आपके इरादे स्पष्ट हो जाने चाहिए। आप पानी, शेड और बिजली जैसी बुनियादी जरूरतों के लिए संपत्ति को बहाल करने के लिए मालिकों (नए) के खिलाफ मामला दर्ज कर सकते हैं। आपको किराए के भुगतान में कभी भी चूक नहीं करनी चाहिए।
एडवोकेट वरुण हंस
3.0 उच्च न्यायालय , दिल्ली
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अनुवादित किया गया मूल उत्तर यहां पढ़ा जा सकता है।
मकान मालिक किरायेदार कानून से संबंधित अन्य प्रश्न
- मेरा किरायेदार घर खाली करने से मना कर रहा है। रेंट एग्रीमेंट खत्म हो चुका है, लेकिन वह फिर भी माकन खाली करने से इनकार कर रहा है। मैं घर खाली करवाने के लिए उसके खिलाफ शिकायत कैसे दर्ज करूँ? बेदखली के लिए कानूनी प्रक्रिया क्या है? सलाह दें।
- नमस्ते, मैं पिछले 2 वर्षों से मराठाहल्ली (बैंगलोर) में 1bhk फ्लैट (व्यक्तिगत घर) में अपने परिवार के साथ किरायेदार के रूप में जा रहा हूं। मालिक ने एक कुंवारे लड़के को एक कमरा (जो मेरे कमरे से सटा हुआ है) दिया है, वह लड़का सारा दिन घर पर ही रहता है और वह हमेशा छोटी-छोटी बातों पर मुझसे और मेरी पत्नी से झगड़ता रहता है। उसने जानबूझकर अपना कचरा मेरे दरवाजे के सामने रख दिया और अगर मैं उसे हटाने के लिए कहूं तो वह हमेशा लड़ता है। उनकी सक्रियता भी संदेहास्पद है। पूरा दिन वह घर पर ही रहता है। वह न तो किसी जॉन के लिए जाता है और न ही उसका कोई व्यवसाय है। वह रात को बाहर जाते हैं। यह बात हमने कई बार अपने फ्लैट के मालिक को बताई है लेकिन हमारे फाल्ट मालिक ने उसे कभी कुछ नहीं बताया। कुछ दिन पहले मेरे पड़ोसी ने मुझसे लड़ाई की और उसने मुझे धमकी दी। यह बात मैंने अपने फ्लैट मालिक से कहा कि यह घर मेरे लिए सुरक्षित नहीं है मैं उस आदमी से मुझे / मेरे परिवार को धमकी के कारण इसे तुरंत खाली करना चाहता हूं लेकिन मालिक तैयार नहीं है और वह चाहता है कि मैं नोटिस अवधि से बचूं। मुझे क्या करना चाहिए कृपया मुझे सुझाव दें कि मैं तनाव में हूं
- नमस्ते, मैं एक पगड़ी घर में रहता हूँ। हमारी इमारत 50 साल + पुरानी है। इमारत के बीम और खंभों में बड़ी दरारें हैं। बार-बार अनुरोध के बावजूद मकान मालिक भवन का पुनर्विकास करने को तैयार नहीं है। उन्होंने कई बार कहा है कि इमारत गिरनी चाहिए और फिर उन्हें पूरा अधिकार मिल जाएगा। हम चिंतित हैं। कृपया सहायता करें सादर,
- मैं लीज विज्ञापन पर एक फ्लैट खरीदना चाहता हूं मुझे लीज के बारे में ज्यादा जानकारी नहीं है मैं इसे किराए पर नहीं ले रहा हूं इसे खरीद नहीं रहा हूं लेकिन x नंबर के लिए लीज पर ले रहा हूं, प्रक्रिया क्या है?
