संपत्ति का दाखिल खारिज कैसे होता है - नियम, डाक्यूमेंट्स और पूरी प्रक्रिया

10-Mar-2025

​जब भी कोई व्यक्ति जमीन या मकान खरीदता है, तो उसका कानूनी हक साबित करने के लिए सरकारी रिकॉर्ड में उसका नाम दर्ज करवाना जरूरी होता है। इसे प्रक्रिया को दाखिल-खारिज (Mutation) कहा जाता है। लेकिन आज के समय में इस प्रक्रिया को लेकर कई समस्याएं सामने आ रही हैं। कई लोगों को यह पता ही नहीं होता कि दाखिल-खारिज क्यों जरूरी है। वहीं, कई मामलों में गलत जानकारी के कारण लोग सालों तक सरकारी दफ्तरों के चक्कर काटते रहते हैं या किसी फर्जीवाड़े का शिकार हो जाते हैं। अगर आपकी कोई संपत्ति है या भविष्य में आप कोई जमीन-मकान खरीदने की योजना बना रहे हैं, तो यह जानकारी आपके लिए बेहद जरूरी है। आज के लेख में हम आपको दाखिल खारिज से जुडी सभी जानकारी देंगे जैसे कि, दाखिल-खारिज क्या होता है और ये क्यों जरुरी होता है?  दाखिल-खारिज के कानून, नियम, जरुरी डाक्यूमेंट्स और ऑनलाइन ऑफलाइन प्रक्रिया?

ये सभी जानकारी न होने की वजह से ही कई लोग कानूनी झंझटों में फंस जाते हैं या अपनी ही प्रॉपर्टी से जुड़े कानूनी मामलों के कारण परेशान हो जाते हैं। इस लेख में हम आपको अन्य सभी उपयोगी जानकारियों के साथ-साथ यह भी बताएंगे कि, दाखिल-खारिज में इसमें कितना समय लगता है और इस प्रक्रिया के दौरान किन-किन समस्याओं का सामना करना पड़ सकता है और इनका हल क्या है।

संपत्ति के दाखिल व खारिज (Mutation of Property) का मतलब क्या है?

दाखिल-खारिज (Mutation) को आम देशी भाषा में "नाम चढ़वाना और नाम कटवाना" या "जमाबंदी में नाम चढ़ाना" भी कहा जाता है। इसका सीधा मतलब यह है कि जब कोई व्यक्ति जमीन या मकान (Land or House) खरीदता है या उसे कोई संपत्ति विरासत (Heritage) में मिलती है, तो सरकारी रिकॉर्ड में पुराने मालिक का नाम हटाकर नए मालिक का नाम दर्ज (Register) किया जाता है। यही प्रक्रिया "दाखिल-खारिज" कहलाती है।

सरकारी रिकॉर्ड (Govt Records) में संपत्ति का सही मालिक (Rightful Owner) कौन है, यह दर्ज करना बहुत जरूरी होता है। यह प्रक्रिया राजस्व विभाग (Revenue Department) के तहत होती है और आमतौर पर तहसील या नगर निगम के माध्यम से की जाती है।

दाखिल-खारिज के दो हिस्से होते है:

1. दाखिल (नाम जोड़ना) – जब किसी संपत्ति का नया मालिक (New Owner) बनता है, तो उसका नाम सरकारी रिकॉर्ड में दर्ज किया जाता है।
2. खारिज (पुराना नाम हटाना) – जब पुराने मालिक का नाम हटाकर नए मालिक का नाम दर्ज किया जाता है।

 

दाखिल-खारिज या नाम चढ़वाना और नाम कटवाना क्यों जरूरी है?

1. संपत्ति के असली मालिक का प्रमाण

जब सरकारी दस्तावेजों में आपका नाम दर्ज होगा, तभी आप कानूनी रूप से उस प्रॉपर्टी के मालिक माने जाएंगे। यह आपको किसी भी विवाद से बचाने में मदद करता है।

2. बैंक से लोन लेने में आसानी

अगर आपको अपनी संपत्ति पर लोन लेना है, तो बैंक पहले यह देखेगा कि सरकारी रिकॉर्ड में आप ही मालिक हैं या नहीं। अगर दाखिल-खारिज नहीं हुआ होगा, तो बैंक लोन देने से मना कर सकता है।

3. संपत्ति विवाद से बचाव

अगर आपने कोई संपत्ति खरीदी है और उसका दाखिल-खारिज नहीं कराया, तो भविष्य में कोई भी यह दावा (Claim) कर सकता है कि वह प्रॉपर्टी उसकी है। इसलिए यह प्रक्रिया पूरी करना बहुत जरूरी है।

4. बिजली-पानी जैसे कनेक्शन लेने में मदद

अगर आप अपने घर के लिए नया बिजली या पानी (Electricity Or Water) का कनेक्शन लेना चाहते हैं, तो सरकारी दफ्तर में आपको मालिकाना हक (Ownership Rights) के दस्तावेज दिखाने होंगे। दाखिल-खारिज के बिना यह काम मुश्किल हो सकता है।

5. प्रॉपर्टी​ को आगे बेचने या विरासत में देने में दिक्कत न हो

अगर आप अपनी संपत्ति को किसी और को बेचना चाहते हैं या अपने बच्चों को विरासत में देना चाहते हैं, तो दाखिल-खारिज के बिना यह प्रक्रिया मुश्किल हो सकती है। सही दस्तावेज होने से यह काम आसानी से हो जाता है।
 

भारत में प्रॉपर्टी के दाखिल-खारिज से जुड़े नियम और कानून क्या है?

जब कोई व्यक्ति जमीन, मकान या कोई अन्य संपत्ति खरीदता है, तो उसे दाखिल-खारिज (Mutation) करवाना जरूरी होता है। भारत में यह प्रक्रिया कुछ महत्वपूर्ण नियमों और कानूनों (Rules & Regulations) के तहत होती है, ताकि संपत्ति का मालिकाना हक सही व्यक्ति के नाम पर दर्ज किया जा सके।

दाखिल-खारिज किस कानून के तहत होता है?

भारत में दाखिल-खारिज की प्रक्रिया राज्य सरकारों के राजस्व कानूनों (Revenue Laws) के तहत होती है। कुछ मुख्य नियम और कानून इस प्रकार हैं:
 

• भारतीय भू-राजस्व अधिनियम (Indian Land Revenue Act) – यह कानून राज्यों (States) को अपनी जमीन से जुड़े रिकॉर्ड रखने और दाखिल-खारिज की प्रक्रिया लागू करने की अनुमति (Permission) देता है।
• राज्य के भू-अभिलेख नियम (State Land Record Rules) – हर राज्य के अपने अलग नियम होते हैं, जिनके तहत संपत्ति का रिकॉर्ड रखा जाता है और मालिकाना हक बदला जाता है।
• नगर पालिका और ग्राम पंचायत नियम (Municipal and Panchayat Rules) – शहरों और गांवों में संपत्ति का दाखिल-खारिज स्थानीय निकायों (नगर निगम, नगर पालिका, पंचायत) के नियमों के अनुसार होता है।

 

दाखिल-खारिज के लिए किन जरूरी कागजों की आवश्यकता पड़ती है?  

अगर आप किसी जमीन या मकान के लिए "नाम चढ़वाना और नाम कटवाना" चाहते हैं, तो आपको कुछ जरूरी कागज जमा करने होंगे। ये कागज यह साबित करते हैं कि आप उस संपत्ति के सही और नए मालिक हैं।

1. संपत्ति से जुड़े कागज

• बिक्री का कागज (Sale Deed) – यह वह कागज होता है, जो बताता है कि आपने यह जमीन या मकान खरीदा है।
• रजिस्ट्री की कॉपी – यह सरकारी रिकॉर्ड में दर्ज किया गया वह कागज है, जो बताता है कि संपत्ति का सौदा (Deal) कानूनी रूप से पूरा हो चुका है।
• खरीद-बिक्री का स्टांप पेपर – यह कागज दिखाता है कि सौदा पक्का हो गया है और कानूनी तौर पर सही है।

2. पहचान और पते का प्रमाण

• खरीदार का आधार कार्ड या पैन कार्ड – जिससे आपकी पहचान (Identity) साबित होती है।
• पता प्रमाण (Address Proof) – जैसे राशन कार्ड, वोटर आईडी, बिजली का बिल आदि, जिससे यह पता चलता है कि आप कहां रहते हैं।

3. पिछले मालिक से जुड़े कागज

• पुराने दाखिल-खारिज का प्रमाण – अगर संपत्ति पहले किसी और के नाम पर थी, तो उसका पुराना दाखिल-खारिज का कागज देना जरूरी है।
• पुराने मालिक की सहमति (NOC - No Objection Certificate) – कुछ मामलों में पुराने मालिक से यह लिखवाना पड़ता है कि उसे नए नाम दर्ज करने में कोई दिक्कत नहीं है।

4. टैक्स और अन्य जरूरी कागज

• जमीन का रिकॉर्ड (खसरा-खतौनी की नकल) – यह सरकारी कागज बताता है कि जमीन का मालिक कौन था।
• पिछले संपत्ति कर (Property Tax) की रसीद – यह दिखाता है कि पहले का मालिक टैक्स भरता था और कोई बकाया (Balance) नहीं है।

5. विरासत में मिली संपत्ति के लिए अतिरिक्त कागज

अगर संपत्ति आपको विरासत में मिली है, तो कुछ और कागज देने होंगे:

• वारिस प्रमाण पत्र – जिससे साबित होता है कि आप संपत्ति के कानूनी उत्तराधिकारी (Legal heirs) हैं।
• मृत्यु प्रमाण पत्र – अगर पिछले मालिक की मृत्यु (Death) हो गई है, तो यह कागज जरूरी होगा।

 

क्या दाखिल और खारिज करने की प्रक्रिया अलग-अलग होती है?

नहीं, दाखिल (Entry) और खारिज (Removal) करने की प्रक्रिया अलग-अलग नहीं होती, बल्कि दोनों एक ही प्रक्रिया का हिस्सा होते हैं। जब किसी संपत्ति का नया मालिक सरकारी रिकॉर्ड में अपना नाम दर्ज यानि दाखिल करवाता है, उसी समय पुराने मालिक का नाम हटा दिया जाता है।

संपत्ति का दाखिल खारिज कैसे होता है - ऑफलाइन और ऑनलाइन प्रक्रिया

संपत्ति दाखिल व खारिज करने की प्रक्रिया बहुत ही आसान होती है, और इसे ऑनलाइन और ऑफलाइन दोनों तरीकों से किया जा सकता है। आइये इसकी पूरी प्रक्रिया को आसान भाषा में विस्तार से जानते व समझते है:-

1. सही जगह पर आवेदन करें

इस प्रक्रिया के लिए आपको तहसील (Revenue Office), नगर निगम, ग्राम पंचायत या संबंधित भूमि रिकॉर्ड कार्यालय में दाखिल-खारिज के लिए आवेदन (Application) देना होगा। कई राज्यों में यह प्रक्रिया ऑनलाइन भी की जा सकती है।

2. जरूरी दस्तावेज जमा करें

दाखिल-खारिज की प्रक्रिया के लिए आपको कुछ जरूरी दस्तावेजों की जरूरत होती है। जो कि इस प्रकार हैं:

अगर आपने संपत्ति खरीदी है, तो:

• बिक्री पत्र (Sale Deed)
• स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन की रसीद।
• पिछले मालिक के नाम का रिकॉर्ड।

अगर आपको संपत्ति विरासत में मिली है, तो:

• मृत्यु प्रमाण पत्र (Death Certificate) – अगर पुराने मालिक की मृत्यु हो गई है।
• उत्तराधिकार प्रमाण पत्र (Legal Heir Certificate) है।
• परिवार रजिस्टर की नकल (Family Tree) – कुछ राज्यों में जरूरी होता है।

अगर आपको संपत्ति गिफ्ट के रूप में मिली है, तो:

• गिफ्ट डीड (Gift Deed) – जिसमें लिखा होता है कि संपत्ति किसी ने तोहफे में दी है।
• दान पत्र (अगर संपत्ति धार्मिक संस्थान को दी गई है)।

अन्य उपयोगी दस्तावेज:

• आधार कार्ड, पैन कार्ड, वोटर आईडी।
• बिजली-पानी का बिल।

 

3. फीस जमा करें

दाखिल-खारिज के लिए मामूली शुल्क (Fee) देना पड़ता है। यह फीस हर राज्य में अलग-अलग होता है।
यह फीस ₹100 से ₹1000 तक हो सकती है।

• ऑनलाइन प्रक्रिया में फीस नेट बैंकिंग, डेबिट कार्ड या यूपीआई से जमा किया जा सकता है।
• ऑफलाइन प्रक्रिया में तहसील या नगर निगम में नकद (Cash) या बैंक ड्राफ्ट के जरिए भुगतान (Payment) करना होता है।

 

4. अधिकारियों द्वारा जांच (Verification Process)

आवेदन जमा (Application Submit) करने के बाद राजस्व अधिकारी (Revenue Officer) या पटवारी (Land Officer) सभी दस्तावेजों की जांच करता है। अगर किसी दस्तावेज में गलती होती है, तो सुधार करने के लिए आपको जानकारी दी जाती है। जांच पूरी होने के बाद, नया मालिक सरकारी रिकॉर्ड में दर्ज हो जाता है और पुराने मालिक का नाम हटा दिया जाता है।

5. दाखिल-खारिज प्रमाण पत्र प्राप्त करें

अगर आवेदन स्वीकार (Application Accept) हो जाता है, तो आपको दाखिल-खारिज प्रमाण पत्र (Mutation Certificate) दिया जाता है। यह प्रमाण पत्र यह साबित करता है कि अब संपत्ति सरकारी रिकॉर्ड में आपके नाम पर दर्ज हो गई है। इसे संभालकर रखना जरूरी होता है, क्योंकि भविष्य में संपत्ति विवाद या बैंक लोन जैसी सुविधाओं के लिए इसकी जरूरत पड़ सकती है।

ऑनलाइन दाखिल-खारिज कैसे होता है?

आजकल कई राज्यों में ऑनलाइन दाखिल-खारिज की सुविधा भी उपलब्ध है। इसके लिए आप अपने राज्य की आधिकारिक वेबसाइट (Official Website) पर जाकर आवेदन कर सकते हैं।

ऑनलाइन  प्रक्रिया:

1. सबसे पहले अपने राज्य की राजस्व विभाग (Revenue Department) या नगर निगम (Municipal Corporation) की वेबसाइट पर जाएं।
2. इसके बाद "दाखिल-खारिज (Mutation)" का Option चुनें।
3. फिर मांगी गई जानकारी भरें (संपत्ति की जानकारी, मालिक का नाम, आदि)।
4. इसके बाद सभी जरूरी दस्तावेज अपलोड करें।
5. ऑनलाइन फीस जमा करें।
6. अंत में आवेदन सबमिट करें और रसीद (Receipt) प्राप्त करें।
7. आवेदन की स्थिति (Status) ऑनलाइन ट्रैक करें।
8. पूरी प्रक्रिया सही से हो जाने के बाद, दाखिल-खारिज प्रमाण पत्र डाउनलोड करें।

ऑनलाइन दाखिल ख़ारिज की सुविधा उत्तर प्रदेश, बिहार, दिल्ली, महाराष्ट्र, मध्य प्रदेश, राजस्थान, कर्नाटक सहित कई राज्यों में उपलब्ध है।
 

किसी प्रॉपर्टी के दाखिल-खारिज होने में कितना समय लगता है?

दाखिल-खारिज की प्रक्रिया पूरी होने में आमतौर पर 15 से 30 दिन लगते हैं। लेकिन यह समय अलग-अलग राज्यों और तहसीलों में थोड़ा कम या ज्यादा हो सकता है।

समय किस पर निर्भर करता है?

दाखिल-खारिज की प्रक्रिया जल्दी या देर से पूरी होने के पीछे कुछ कारण होते हैं:

1. सभी कागज सही और पूरे हों – अगर आपके सभी दस्तावेज सही और पूरे हैं, तो प्रक्रिया जल्दी हो जाती है।
2. सरकारी दफ्तर में काम की गति – कुछ जगहों पर काम तेजी से होता है, तो कुछ जगहों पर थोड़ा समय लग सकता है।
3. कोई आपत्ति (विवाद) न हो – अगर संपत्ति को लेकर कोई कानूनी विवाद (Legal Dispute) नहीं है, तो दाखिल-खारिज का काम जल्दी पूरा हो जाता है।
4. ऑनलाइन या ऑफलाइन आवेदन – कई राज्यों में दाखिल-खारिज की सुविधा ऑनलाइन भी मिलती है, जिससे समय बचता है। ऑफलाइन प्रक्रिया में थोड़ा ज्यादा समय लग सकता है।

दाखिल-खारिज में होने वाली समस्याएं और उनके समाधान

संपत्ति के दाखिल-खारिज की प्रक्रिया में भी कई बार लोगों को दिक्कतों का सामना करना पड़ता है। नीचे कुछ आम समस्याओं और उनके समाधान के तरीके आसान भाषा में बताए गए है।

आवेदन खारिज (Application Reject) हो जाना

कई बार तहसील या नगर निगम कार्यालय से नाम चढ़वाने व नाम कटवाने के लिए दिया गया आवेदन खारिज (Application Reject) हो जाता है। इसका मुख्य कारण अधूरे दस्तावेज, बकाया टैक्स या संपत्ति से जुड़े विवाद हो सकते हैं। इसे हल करने के लिए सबसे पहले सभी जरूरी दस्तावेज ठीक से तैयार करें और इस बात को पक्का करें कि कोई भी टैक्स बकाया (Tax Due) न हो।

पुराने मालिक का नाम न हट पाना

कई मामलों में सरकारी रिकॉर्ड में पुराने मालिक का नाम बना रहता है और नए मालिक का नाम दर्ज नहीं हो पाता। इसका समाधान यह है कि आवेदन के साथ संपत्ति की रजिस्ट्री और स्टांप पेपर की कॉपी जरूर लगाएं।

किसी और ने गलत तरीके से दाखिल-खारिज करा लिया

कई बार फर्जी दस्तावेजों (Fake Documents) के आधार पर कोई दूसरा व्यक्ति दाखिल-खारिज करा लेता है, जिससे असली मालिक को कानूनी परेशानियों का सामना करना पड़ता है। अगर ऐसा हो जाए, तो तुरंत तहसील या नगर निगम में आपत्ति (Objection) दर्ज करें। साथ ही, पुलिस में शिकायत दर्ज (Complaint Register) कराएं और अदालत में केस करें।

जमीन या मकान पर पारिवारिक विवाद

पारिवारिक संपत्ति से जुड़े मामलों में दाखिल-खारिज की प्रक्रिया में कई बार अन्य सदस्यों की आपत्तियों (Objections) के कारण देरी हो सकती है। इसे हल करने के लिए सबसे अच्छा तरीका आपसी सहमति (Mutual Consent) से मामले को सुलझाना है। अगर सहमति न बन पाए, तो कानूनी तरीके से अदालत में केस दर्ज करें।

दाखिल-खारिज नहीं करवाने पर क्या हो सकता है?

अगर कोई व्यक्ति दाखिल-खारिज (Mutation) नहीं करवाता, तो उसे कुछ कानूनी और वित्तीय (Legal & Financial) परेशानियों का सामना करना पड़ सकता है। जिससे सरकारी रिकॉर्ड में संपत्ति पुराने मालिक के नाम पर ही बनी रहेगी और भविष्य में संपत्ति बेचने या ट्रांसफर करने में दिक्कत आ सकती है। इसके अलावा बिना दाखिल-खारिज करवाए संपत्ति पर आपका अधिकार कमजोर हो सकता है, जिससे कोर्ट में मामला उलझ सकता है।

निष्कर्ष: दाखिल-खारिज से संबधित किसी तरह की समस्या आए, तो घबराने के बजाय सही कानूनी कदम उठाकर समाधान निकालें। यदि आपको दाखिल-खारिज की प्रक्रिया में किसी भी कानूनी सलाह या सहायता की जरूरत हो, तो हमारे अनुभवी और योग्य वकीलों से नीचे दिए लिंक पर क्लिक करके अभी बात करें।