पट्टा विलेख या लीज डीड एक कानूनी एग्रीमेंट है, जिसके तहत किसी संपत्ति का मालिक (Lessor) एक निश्चित अवधि और शर्तों पर अपनी संपत्ति का उपयोग किसी अन्य व्यक्ति या संस्था (Lessee) को किराए या लीज पर देता है। इस एग्रीमेंट में किराया, अवधि, उपयोग की शर्तें, रख-रखाव, नवीनीकरण और समाप्ति की प्रक्रिया लिखी जाती है, ताकि भविष्य में किसी विवाद की स्थिति में यह एक सबूत के रूप में इस्तेमाल किया जा सके।
पट्टा विलेख (Deed of Lease) का उद्देश्य दोनों पक्षों की सुरक्षा सुनिश्चित करना और भविष्य में विवाद की संभावना को कम करना है। यदि लीज अवधि 12 महीने या उससे अधिक हो, तो इसे स्टाम्प ड्यूटी के साथ रजिस्टर्ड करवाना अनिवार्य होता है।
पट्टा विलेख या रेंट एग्रीमेंट एक आवश्यक दस्तावेज है, जो अचल संपत्ति के पट्टे या किराए पर देने का सबूत देता है। इस तरह के पट्टे / किराए से संबंधित सभी शर्तें, जिनके लिए संपत्ति का उपयोग किया जाना चाहिए, अन्य शर्तों के साथ, अनंतकाल के पट्टे के समझौते का एक हिस्सा बनना चाहिए। इस तरह के समझौते में शामिल सभी पक्षों के लिए एक संदर्भ दस्तावेज का उद्देश्य होता है।
दोनों पक्षों के हितों की रक्षा के लिए पट्टे या किराए के समझौते को त्रुटि - रहित तरीके से तैयार किया जाना चाहिए। यदि पक्षों के बीच कोई विवाद उत्पन्न होता है, तो यह दस्तावेज़ संपत्ति के पट्टे और उन शर्तों के सहयोगी साक्ष्य के रूप में काम करेगा, जिन पर इसे किराए पर दिया गया था।
अनंतकाल के लिए पट्टा विलेख विशिष्ट उद्देश्यों के लिए होते हैं, जैसे कि वाणिज्यिक / कृषि, और संबंधित पक्ष को ऐसी संपत्ति का उपयोग केवल ऐसे उद्देश्य के लिए करना चाहिए जिसके लिए पट्टा विलेख जारी किया जाता है। यही कारण है, कि जमीन को लीज पर देने के डॉक्यूमेंट में में उस उद्देश्य को शामिल करना चाहिए जिसके लिए ऐसी भूमि का उपयोग किया जा सकता है। पट्टा विलेख में उसकी जानकारी के अलावा निम्न तत्व शामिल होने चाहिए - इसमें लीज डीड की समाप्ति की एक निश्चित तारीख नहीं बताई जानी चाहिए।
पार्टियों के प्रासंगिक व्यक्तिगत विवरण जैसे कि पूर्ण नाम, आवासीय पते और समझौते के लिए पार्टियों की आयु,
विचार, भुगतान और जमा के बारे में विवरण,
जिस उद्देश्य के लिए संपत्ति का उपयोग किया जाना है, उससे संबंधित विवरण
पार्टियों के बीच और कर्तव्यों की ज़िम्मेदारी,
पट्टा विलेख की अवधि की निरंतरता बताते हुए एक खंड,
रखरखाव, बिजली और पानी के शुल्क के बारे में विवरण,
पट्टा विलेख (यदि लागू हो) के स्वचालित विस्तार के बारे में विवरण,
सुरक्षा राशि के संबंध में यदि कोई हो,
दंड का खंड इस बात का विवरण बताता है, कि समझौते के अनुसार कर्तव्यों को पूरा करने में यदि पार्टी या तो चूक करती है, तो क्या होगा?
जुड़नार और संपत्ति की अनुसूची का विवरण,
सामान्य कानून जैसे लागू कानून, विवाद निपटान खंड, गोपनीयता, आदि), और
समझौते पर हस्ताक्षर करने की तिथि।
पट्टा विलेख (अनंतकाल के लिए) का प्रारूप
यह पट्टा विलेख . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . श्री . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . पुत्र श्री . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . उम्र . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . निवासी . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . जिनको बाद में पट्टादाता खा जाता है, और श्री . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . पुत्र श्री . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . उम्र . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . निवासी . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . जिनको बाद में पट्टेदार कहा जाता है, के बीच बनाया गया है।
जबकि पट्टेदार पूरी तरह से संपत्ति का मालिक है, या उसके पास है, या अन्यथा अच्छी तरह से और पर्याप्त रूप से जमीन के एक बड़े टुकड़े का हकदार है, और . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . इसका वर्णन यहां अनुसूची में लिखा गया है।
और जहां पट्टादाता ने पत्तेदार से संपर्क किया है, और उससे अनुरोध किया है, कि वह उसे उक्त भूमि का पट्टा जारी करे क्योंकि वह औद्योगिक शेड का निर्माण करके और औद्योगिक एस्टेट की स्थापना करके उसी को विकसित करना चाहता है।
और जबकि पट्टेदार ने इस बात का उल्लेख करने के लिए कि जिस तरह से दिखाई दिया है, उस अवधि के लिए उक्त भूमि के संबंध में पट्टेदार को पट्टा देने के लिए सहमत हो गया है।
अब यह विलेख इस प्रकार साक्षी है:
1. उक्त समझौते के अनुसरण में और इसके तहत आरक्षित और नियमों और शर्तों के अनुसार, इसमें दी गई वाचाएं और समझौते देखे गए और पट्टे के हिस्से पर गौर किया जाना चाहिए। उक्त भूमि के टुकड़े पर . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . दर्ज करें, और पंजीकरण उप में . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . जिले का . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . और स्थान का . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . अनुसूची में वर्णन है (जो बाद में संक्षिप्तता के लिए 'ध्वस्त भूमि' के रूप में संदर्भित किया गया है) पट्टेदाता और उसके उत्तराधिकारियों, निष्पादकों, प्रशासकों को पदावनत भूमि को धारण करना और 1 दिन से शुरू होने वाली अवधि के लिए एक पद . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . के लिए असाइन करता है, लेकिन इसके पहले के निर्धारण के अधीन है, जैसा कि इसके बाद प्रदान किया गया है और इसके लिए भुगतान करना है। . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . रुपये के वार्षिक किराए की अवधि . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . के लिए सभी कटौतियों के मुफ्त और स्पष्ट रूप से अग्रिम और प्रत्येक कैलेंडर वर्ष के 5 वें दिन या उससे पहले अग्रिम रूप से, ऐसे . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . वार्षिक जमीन किराए के पहले महीने के 5 वें दिन और बाद में भुगतान किया जाएगा नियमित रूप से प्रत्येक सफल होने वाले वर्ष में उस महीने के 5 वें दिन या उससे पहले भुगतान किया जाना चाहिए।
2. अपने लिए, उसके उत्तराधिकारी, निष्पादक, प्रशासक और असाइनमेंट और इस आशय के लिए कि उसके द्वारा निहित दायित्वों को इस अवधि के दौरान जारी रखा जाएगा, जिसमें निम्नानुसार पट्टादाता के साथ वाचाएं हैं: -
ए। किराये का भुगतान करने के लिए एतद्द्वारा . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . दिनों में और सभी कटौतियों को स्पष्ट तरीके से आरक्षित करना। यदि लीज किराए का भुगतान नियत तारीखों पर नहीं किया जाता है, तो पट्टादाता को . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . दर पर ब्याज का भुगतान करना होगा देय तिथि . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . से प्रति वर्ष तक का भुगतान, हालांकि ब्याज का भुगतान भुगतान में डिफ़ॉल्ट बनाने के लिए पट्टेदार को हकदार नहीं करेगा। नियत तारीखों पर किराए पर लेना या ऋणदाता को इन प्रस्तुतियों या कानून के तहत अपने अन्य अधिकारों का उपयोग करने का अधिकार देना।
ख। मौजूदा और भविष्य की दरों, करों, और मूल्यांकन कर्तव्यों, उपकर, नियम, आउटगोइंग और बोझ जो भी किसी भी समय या समय से धुन के दौरान पैदा की गई भूमि पर लगाया या आरोपित किया जा सकता है, का भुगतान करना और निर्वहन करना इमारतें या संरचनाएं जो उसके बाद खड़ी हो सकती हैं और उसके बाद खड़ी होने वाली भूमि पर और समय के लिए या तो मालिकों द्वारा देय होती हैं। अधिभोगियों या किरायेदारों और उसके बाद और ऋणदाता और उसकी संपत्ति रखने के लिए और इस तरह के सभी भुगतानों के खिलाफ निंदनीय प्रभाव।
सी। ध्वस्त भूमि पर इमारतों और संरचनाओं को अच्छी और किरायेदार मरम्मत में रखने के लिए उसी तरह, जैसे कि ऋणदाता कानून के तहत निस्तारित भूमि और इमारतों और संरचनाओं के मालिक के रूप में करने के लिए उत्तरदायी होगा।
घ। किसी भी धरती, बजरी, या रेत को न तो बेची गई भूमि से बेचा जा सकता है और न ही इसे खोदने के लिए और न ही इसके अलावा किसी इमारत या ढांचे के निर्माण कार्य के निष्पादन के लिए आवश्यक हो सकता है।
इ। उक्त भूमि और भवनों और संरचनाओं को औद्योगिक उद्देश्यों के लिए उपयोग किए जाने के लिए उपयोग करने या अनुमति देने के लिए केवल समय-समय पर अधिकारियों द्वारा अनुमति दी जा सकती है।
3. लेसी उक्त . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . की गई भूमि का एक प्रारूप तैयार करने और अलग-अलग औद्योगिक भूखंडों में समान रूप से विभाजित करने के लिए, स्थानीय प्राधिकारी की मंजूरी के साथ और लघु उद्योगों पर ले जाने के लिए उपयुक्त औद्योगिक शेड का निर्माण करने के लिए स्वतंत्रता पर होगा। पट्टियाँ उक्त भूखंडों या उनमें से किसी एक को और / या ऐसी शर्तों पर निर्मित किए गए शेडों को उप-निस्तारण करने के लिए स्वतंत्र होंगी, जैसा कि पट्टिका उपयुक्त समझ सकती है बशर्ते कि ऐसे उप-खंड अधिक से अधिक अवधि के लिए न हों। . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . साल में एक बार और वे इस निधन की शर्तों, वाचा और शर्तों के अधीन होंगे। इस तरह के सभी शेड नगरपालिका द्वारा स्वीकृत योजनाओं या ऐसा करने के लिए किसी अन्य स्थानीय प्राधिकारी के अनुसार होंगे।
4. पट्टेदार को उक्त भूमि या उसके किसी हिस्से या उसके हिस्से के संबंध में इस पट्टे को आवंटित करने का अधिकार होगा, जो कि लिखित में पूर्व सहमति के साथ होता है, और इस तरह के शर्तों पर ऋणदाता द्वारा कौन सी सहमति दी जा सकती है, जैसा कि वह उचित समझ सकता है। प्रत्येक असाइनमेंट के लिए प्रीमियम का भुगतान करने की अवधि शामिल है, अगर इसे कानून द्वारा अनुमति दी गई है, लेकिन ऐसी सहमति अनावश्यक रूप से या अनुचित रूप से वापस नहीं ली जाएगी।
5. पट्टादाता ने इसके साथ वाचा के साथ वाचा बांधी है कि -
क। ऋणदाता को अब अपने आप में अच्छा अधिकार, पूर्ण शक्ति और पूर्ण अधिकार है, कि वह जिस तरह से दिखाई दे रहा है, उसी तरीके से भूमि को रखने का पूर्ण अधिकार है;
ख। उस पट्टिका पर, उसके नियत तारीखों के आधार पर और उसके तरीके में दिए गए वार्षिक भू - किराए का भुगतान करना और इसमें दी गई वाचाओं, शर्तों और शर्तों को देखना और प्रदर्शन करना, जिनमें निहित है और उनका पालन किया जाना और प्रदर्शन किया जाना चाहिए। किसी भी बेदखली, व्यवधान, गड़बड़ी, दावा और मांग के बिना बनाए गए भवनों और संरचनाओं के साथ खड़ी भूमि, धारण, अधिकारके तहत या उसके लिए विश्वास में आनंद लें।
6. यह एतद्द्वारा सहमत है और घोषित किया गया है कि ये प्रस्तुतियाँ इस शर्त पर हैं कि यदि उक्त वार्षिक भूमि का किराया या उसके हिस्से में देय कोई भी हिस्सा जिस तरीके से उल्लेख किया गया है वह तीन महीने के लिए बकाया राशि के बराबर होने के बाद बकाया होगा। उक्त दिनों में से किसी पर देय और देय है, जो पूर्वोक्त रूप में भुगतान किया जाना चाहिए या नहीं, क्या वह कानूनी रूप से मांग करेगा या नहीं करेगा या यदि इसमें दी गई वाचा और शर्तों में से किसी का पालन किया जाए और प्रदर्शन किया जाए। पत्तेदार या उसके अधीन दावा करने वाले किसी व्यक्ति द्वारा ऐसा नहीं देखा और प्रदर्शन किया जा सकता है या यदि पट्टिका वार्षिक आधार पर किराए की राशि के लिए कोई आपत्ति उठाती है तो उसके लिए किसी भी कारण से और फिर ऐसी किसी भी घटना के लिए नियत किया जाएगा। ऋणदाता या उसके अधीन दावा करने वाला कोई भी व्यक्ति या कोई व्यक्ति या व्यक्ति उसके द्वारा विधिवत प्राधिकृत किया जाता है, उस समय में किसी भी समय में और भूमि और परिसरों और इमारतों में प्रवेश करने के लिए और संरचनाओं को वहां या किसी भी हिस्से या उसके कुछ हिस्सों में बनाया जाना चाहिए। इसका अधिकारी होना और उसका आनंद लेना पूरी तरह से निर्धारित होगा, लेकिन लेसर की कार्रवाई के अधिकार के पक्षपात के बिना, लेसिन द्वारा दी गई किसी भी वाचा के उल्लंघन के संबंध में हमेशा यह प्रावधान था कि पूर्वगामी शक्ति के तहत कोई पुन: प्रवेश नहीं किया जाएगा। वाचाओं और वजीरों के उल्लंघन के लिए और इसमें पट्टियों का पालन और प्रदर्शन (किराए के भुगतान के लिए वाचा को छोड़कर और तब तक किया जाना) शामिल है, जब तक और जब तक कि पट्टादाता ने पट्टों को लिखित रूप में नोटिस देने के लिए नोटिस नहीं दिया, तब तक और ऐसी शर्तें या शर्तें जिनका पालन करने या करने की आवश्यकता होती है, और इस तरह के नोटिस प्राप्त होने की तारीख से एक महीने के भीतर लेवी अनुपालन करने या करने में विफल रही होगी।
7. और यह एतद्द्वारा सहमत है और इस तरह से पार्टियों के बीच घोषणा की: -
ए। इस विलेख और उसके प्रावधानों के तहत दिए गए निधन के निर्धारण पर, निर्धारित भूमि पर खड़ी सभी इमारतों और संरचनाओं को पट्टेदार, उसके वारिसों, निष्पादकों, प्रशासकों और असाइनमेंट या उपनलियों द्वारा तीन महीने के भीतर हटा दिया जाएगा। इस तरह के दृढ़ संकल्प विफल होने की तारीख से, जिन्हें हटाया नहीं जाएगा वे स्वचालित रूप से लेसर को दिए गए किसी भी मुआवजे के भुगतान के बिना लेसी को या उसके कार्य या उपठेके में बिना किसी मुआवजे के खड़े हो जाएंगे।
ख। वार्षिक किराये का भुगतान करने के लिए पट्टेदार की व्यक्तिगत देयता निरपेक्ष होगी और भूमि के किसी भी हिस्से या किसी भी शेड या संरचना में लेवी द्वारा प्रभावित नहीं होगा और उप-पट्टे या दी गई सहमति के बावजूद ध्वस्त भूमि या उसके किसी भाग का कार्य। उक्त देयता बिना जारी रहेगी।
सी। इसके निर्वाह के दौरान किसी भी समय या उससे कम समय के लिए पट्टेदार के पास प्रत्यावर्तन भूमि खरीदने का विकल्प होगा। इसके बाद बाजार मूल्य के ऋणदाता को भुगतान पर उसके पास या उसके किसी हिस्से या भागों के संबंध में प्रचलित और ऋणदाता होगा इस तरह से खरीदे गए भूमि या किसी भी हिस्से के संबंध में, एक विलेख या संप्रेषण और / या संप्रेषण निष्पादित करें। उसके संबंध में पाठ के पक्ष में और / या उसके नामिती या नामांकित व्यक्ति और कि प्रत्येक ऐसे संप्रेषण के निष्पादन के समय में ऋणदाता होगा। खरीदे जाने वाले हिस्से के संबंध में एक बिक्री योग्य शीर्षक बनाना चाहिए। स्टाम्प और पंजीकरण शुल्क, इस तरह के संदेश के संबंध में वहन किया जाएगा और केवल पट्टेदार द्वारा भुगतान किया जाएगा। बशर्ते कि, ध्वस्त परिसर के किसी भी हिस्से के संबंध में प्रतिवर्ती खरीद की स्थिति में, इसके द्वारा भुगतान किया जाने वाला किराया आनुपातिक रूप से कम हो जाएगा। निस्तारित भूमि या किसी भी हिस्से के बाजार मूल्य के बारे में ऋणदाता और पट्टेदार के बीच किसी भी असहमति की स्थिति में, प्रत्येक पक्ष द्वारा नियुक्त किए जाने वाले दो मध्यस्थों के मध्यस्थता द्वारा एक ही निर्णय लिया जाएगा और मध्यस्थता अधिनियम, 1940 द्वारा शासित होगी।
इन विटनेस में पट्टादार और पट्टादाता ने अपने संबंधित मूल और डुप्लिकेट दस्तावेज बना लिए हैं और . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . दिन और . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . साल लिखा है।
ऊपर दी गयी अनुसूची की पुष्टि की गई
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . के साथ पट्टेदार श्री . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . द्वारा हस्ताक्षरित और वितरित . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . की उपस्थिति में
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . के साथ पट्टेदाता श्री . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . द्वारा हस्ताक्षरित और वितरित . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . की उपस्थिति में
स्थायीता में किसी पद के लिए पट्टा विलेख के प्रारूपण और निष्पादन के लिए किसी विशेष दस्तावेज की आवश्यकता नहीं होती है। हालांकि, नामों की पुष्टि करने के लिए पार्टियों के आई. डी. प्रमाण और स्थायी पते की जांच की जानी चाहिए। विचाराधीन संपत्ति के भूमि मालिक के स्पष्ट शीर्षक का सबूत देने वाले दस्तावेजों की भी जांच भी की जा सकती है।
कोई भी प्रक्रिया निर्धारित अवधि के लिए पट्टा विलेख / एग्रीमेंट बनाने पर लागू नहीं होती है। एक बार एक वकील द्वारा समझौते का मसौदा तैयार करने के बाद, इसे विशेष रूप से और ध्यान से दोनों पक्षों द्वारा पढ़ा जाना चाहिए। किए जाने वाले किसी भी आवश्यक परिवर्तन को किया जाएगा और एक बार समझौते / विलेख को अंतिम रूप देने के बाद, इसे आवश्यक गवाहों के साथ दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित किया जाएगा। पट्टे के लिए समझौते को उचित मूल्य के स्टांप पेपर / ई - स्टैंप पेपर पर मुद्रित किया जाना चाहिए और दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए। स्टांप पेपर का मूल्य उस विशेष राज्य पर निर्भर करता है, जिसमें इसे निष्पादित किया जाता है। प्रत्येक पक्ष को समझौते की एक हस्ताक्षरित प्रति रखनी चाहिए। यदि कानून ऐसा करता है, तो लीज डीड को भी पंजीकृत होना चाहिए।
विभिन्न राज्यों में कानून के अनुसार, अनंतकाल के लिए एक पट्टा विलेख को सही मूल्य के स्टाम्प पेपर पर मुद्रित किया जाना आवश्यक है। अनंतकाल के लिए पट्टा विलेख को पंजीकृत करना भी अनिवार्य होता है।
पहले और सबसे महत्वपूर्ण कदमों में से एक जो आपको शुरू करना चाहिए, वह एक अच्छा प्रलेखन वकील को नियुक्त करना होता है, क्योंकि वह कानूनी प्रक्रियाओं की नीट - ग्रिट्टी और किराए / पट्टे समझौतों के प्रारूपण में शामिल आवश्यक आवश्यकताओं से अवगत होता है। एक वकील के पास इस तरह के दस्तावेजों को संभालने और ड्राफ्ट करने के लिए आवश्यक कानूनी ज्ञान और अनुभव है। वह आपके मार्गदर्शन के लिए और आपकी स्थिति के अनुसार आपके लिए मसौदा तैयार करने में सक्षम होंगे - तथ्यों, परिस्थितियों, और जरूरतों में शामिल। एक दस्तावेज़ीकरण वकील अच्छी मसौदा तकनीकों और उन धाराओं के बारे में जानते हैं जिन्हें आपके समझौते में शामिल किया जाना चाहिए।
ऐसे महत्वपूर्ण कानूनी दस्तावेजों का मसौदा तैयार करने के लिए एक अच्छे वकील को काम पर रखना एक पूर्वापेक्षा है, और यह आपको एक से अधिक तरीकों से मदद करेगा। वह उचित मुद्रांकन और पंजीकरण के साथ भी मदद कर सकता है, जैसा कि मामला हो सकता है। यहां तक कि अगर आपको दूसरी पार्टी से लीज एग्रीमेंट मिला है, तो हस्ताक्षर करने से पहले किसी वकील को प्रूफरीड / वेट करने के लिए हायर करना सबसे अच्छा कदम होता है, ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि एग्रीमेंट में बताए गए नियम और शर्तें आपके हितों के खिलाफ हैं, या नहीं। यह एकतरफा समझौता नहीं है।
