लॉकडाउन के दौरान रेंट एग्रीमेंट का उल्लंघन

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कोविड - 19 महामारी के प्रकोप और परिणामी लॉकडाउन के कारण, विभिन्न मुद्दों जैसे व्यवसाय के अनुबंधों के तहत दायित्वों, स्कूल की फीस का भुगतान, मजदूरी के भुगतान के लिए सरकारी निर्देशों की वैधता आदि के बारे में लोगों में बहुत भ्रम की स्थिति बन रही है। इसी तरह, इस तरह के एक भ्रम ने किराएदार संपत्ति के बाजार पर लॉकडाउन के दौरान किराए का भुगतान करने के दायित्व के बारे में लिया है।

चूंकि सरकार ने सभी नियोक्ताओं को अपने कर्मचारियों के वेतन में कटौती नहीं करने के लिए कहा है, और विभिन्न अन्य कार्यों में खर्चों को कम या समाप्त कर दिया है, एक मकान मालिक का दृष्टिकोण यह है, कि लॉकडाउन के दौरान एक किरायेदार, किराए का भुगतान क्यों नहीं कर पाएगा देश के प्रचलित कानूनों के आलोक में इस पर विचार किया जाना आवश्यक है।

यदि आप लॉकडाउन के दौरान किराए का भुगतान करने में असमर्थ हैं, तो क्या होगा?

चूंकि मकान मालिक - किरायेदार संबंध एक अनुबंधीय है, इसलिए यह दो पक्षों के बीच निष्पादित किराये समझौते के अनुसार नियंत्रित किया जाएगा। इसलिए, अगर कोई किरायेदार, मकान मालिक को किराए पर देने में सक्षम नहीं है, तो कोरोनोवायरस प्रकोप के परिणामस्वरूप उसके व्यवसाय को कोई नुकसान हुआ है, तो वह समझौते में बल की कमी के तहत आश्रय ले सकता है।

फोर्स मेज्योर इवेंट्स में ईश्वर या प्राकृतिक आपदाओं, युद्ध या युद्ध जैसी स्थितियों, श्रम अशांति या हमलों, महामारी आदि का एक अधिनियम शामिल होता है। फोर्स मेज्योर का उद्देश्य किसी आपदा के समय लोगों को कुछ अधिकार प्रदान करना होता है। यह अनुबंध का उल्लंघन करने वाले प्रावधान का अपवाद है। क्या किसी विशेष संविदात्मक दायित्व से बचा जा सकता है, हालांकि यह प्रत्येक स्थिति के तथ्यात्मक विश्लेषण पर निर्भर करेगा। न्यायालय इस बात की जांच करेंगी कि क्या किसी दिए गए मामले में, COVID-19 महामारी के प्रभाव ने पार्टी को अपने संविदात्मक दायित्व को निभाने से रोका है।

हालाँकि, यह निर्धारित करना भी महत्वपूर्ण है कि क्या COVID-19 को 'फोर्स मेज्योर' की घटना माना जाएगा। भारत में, व्यय विभाग, प्रोक्योरमेंट पॉलिसी डिवीजन, वित्त मंत्रालय ने 19 फरवरी, 2020 को सरकार के 'माल की खरीद के लिए मैनुअल, 2017' के संबंध में एक कार्यालय ज्ञापन जारी किया, जो सरकार द्वारा खरीद के लिए एक दिशानिर्देश के रूप में कार्य करता है। । मेमोरेंडम में, मंत्रालय ने कहा है, कि COVID -19 प्रकोप को फोर्स मेज्योर की घटना द्वारा कवर किया जा सकता है, क्योंकि यह एक प्राकृतिक आपदा है। इसलिए, किरायेदारों को लॉकडाउन के दौरान किराए का भुगतान करने के अपने संविदात्मक दायित्वों का पालन नहीं करने के लिए मजबूर करने की क्षमता के तहत रक्षा ले सकते हैं।

इसके अलावा, यदि अनुबंध में कोई फोर्स मेज्योर का खंड नहीं है, तो जो पक्ष अपने अनुबंध संबंधी दायित्वों को पूरा करने में असमर्थ हैं, वे भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 56 के तहत हताशा के सिद्धांत के तहत राहत की मांग कर सकते हैं। हताशा का सिद्धांत यह संदर्भित करता है, ऐसी स्थिति जहां अनुबंध का प्रदर्शन संभव है, जब अनुबंध किया जाता है, लेकिन एक ऐसी घटना के होने पर असंभव या गैरकानूनी हो जाता है, जिसे रोका नहीं जा सकता था। इस घटना को 'निराशा का सिद्धांत' कहा जाता है।

मकान मालिक - किरायेदार मुद्दे पर न्यायालयों की राय क्या होती है?

आज के समय भारत में मकान मालिक और किरायेदार भी कोविड - 19 संकट से जूझ रहे हैं, सरकार द्वारा घोषित लॉकडाउन अवधि के दौरान मासिक किराये का निलंबन किया गया है। रामानंद और अन्य बनाम डॉ. गिरीश सोनी और अन्य (केस) में 21 मई 2020 के अपने फैसले में, दिल्ली उच्च न्यायालय (कोर्ट) ने माना है, कि कोविड - 19, लॉकडाउन की अवधि किराये के भुगतान का बहाना नहीं है।

इस मामले में किरायेदार दिल्ली के वाणिज्यिक स्थानों में से एक व्यावसायिक संपत्ति पर कब्जा कर रहा था। इस मामले में किरायेदार के खिलाफ दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958 के तहत किराया नियंत्रण प्राधिकरण के समक्ष दायर एक निष्कासन याचिका में किरायेदार के खिलाफ पारित एक निष्कासन आदेश शामिल था। जब मामला अदालत में पहुंचा, तो उसने अंतरिम आदेश द्वारा निष्कासन आदेश के संचालन पर रोक लगा दी। जब मामला न्यायालय में पहुंचा, तो उसने अंतरिम आदेश द्वारा निष्कासन आदेश के संचालन पर रोक लगा दी, जो कि 3.5 लाख रुपये की बढ़ी हुई मासिक किराये की राशि के अधीन था, जैसा कि पहले भुगतान की जा रही 300 रुपये प्रति माह की किराये की राशि के विरुद्ध थी। इन कार्यवाहियों में, किरायेदार ने कोविड - 19 महामारी और परिणामी लॉकडाउन के कारण किराए को निलंबित करने की मांग करते हुए न्यायालय का दरवाजा खटखटाया। कोविड - 19 महामारी की परिस्थितियों और परिणामी लॉकडाउन को मेजर के साथ और किरायेदार के नियंत्रण से परे होने के लिए संघर्ष किया गया था।

न्यायालय ने अनुबंध अधिनियम, 1872 (अनुबंध अधिनियम), और संपत्ति अधिनियम, 1882 (टी. ओ. पी. ए.) के हस्तांतरण के प्रावधानों की जांच की, यह निष्कर्ष निकालने से पहले कि किरायेदार के निलंबन के अनुरोध को अस्वीकार कर दिया गया था। न्यायालय ने विशेष रूप से उन स्थितियों का विश्लेषण किया है, जहां एक अनुबंध (एक पट्टे सहित) में एक बल की मिलावट का खंड होता है, और उक्त खंड के लिए किए जाने वाले कार्यों के लिए प्रावधान करता है, और जहां पट्टे पर बल की आवश्यकता नहीं होती है।

कानूनी स्थिति को स्पष्ट करते हुए, जो इस लॉकडाउन स्थिति में किराए का भुगतान न करने की अनुमति नहीं देता है, जब तक कि कोई बल मेजर इस तरह के गैर-भुगतान की अनुमति नहीं देता है, न्यायालय ने यह भी रेखांकित किया कि कुछ हद तक राहत देने के लिए न्यायसंगत विचारों और परिस्थितियों को ध्यान में रखा जा सकता है।

एक वकील आपकी मदद कैसे कर सकता है?

यदि आपको किराए का भुगतान न करने के कारण किराए की जगह खाली करने के लिए कहा गया है, या यदि आपको लॉकडाउन के दौरान किराए का भुगतान करने में असमर्थता के कारण आपके मकान मालिक द्वारा उत्पीड़न किया जाता है, तो आपको अपने अधिकारों को समझना बहुत महत्वपूर्ण है, जो कि आपके खोए हुए स्टेटस को बचाने में आवश्यक हो सकता है। यही कारण है, कि एक वकील से परामर्श करना महत्वपूर्ण है, जो मकान मालिक-किरायेदारी से संबंधित मुद्दों से संबंधित है, जो आपको प्रासंगिक चरणों के साथ मार्गदर्शन कर सकते हैं, और शामिल प्रक्रियाओं के साथ आपकी सहायता भी कर सकते हैं। अपने क्षेत्र में अनुभव के कारण, वह स्थिति का बेहतर विश्लेषण करने में सक्षम होंगे और आपके कानूनी मुद्दे को हल करने के लिए एक प्रभावी रणनीति के साथ आने में आपकी सहायता कर सकता हैं।