फ्लैटों के कब्जे में देरी काफी आम है और किसी के साथ भी हो सकती है। अक्सर, बिल्डर्स दोनों पक्षों द्वारा किए गए समझौते में निर्धारित समय के भीतर एक फ्लैट या अपार्टमेंट का कब्जा देने में असमर्थ होते हैं।
बिल्डर द्वारा फ्लैटों का कब्जा देने में देरी के मामले में, खरीदार के पास अदालत में जाने और रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) (रेरा) अधिनियम, 2016 के तहत खरीदार को कानूनी नोटिस भेजने का विकल्प होता है।
1. क्या कंज्यूमर कोर्ट के पास बिल्डरों को अपार्टमेंट देने में विफलता के मामले में घर खरीदारों को रिफंड और मुआवजा प्रदान करने का निर्देश देने की शक्ति है?
2. क्या घर खरीदार बिल्डरों से भूमि राजस्व बकाया के रूप में ब्याज के साथ निवेश की गई राशि की वसूली के हकदार हैं?
सुप्रीम कोर्ट ने देखा है कि उपभोक्ता न्यायालयों के पास समझौते के अनुसार अपार्टमेंट की डिलीवरी में देरी के कारण पीड़ित फ्लैट खरीदारों को राहत देने की शक्ति है। इसलिए, उपभोक्ता न्यायालयों के पास अनुबंध की शर्तों के अनुसार अपार्टमेंट की डिलीवरी में कमी के लिए उपभोक्ता को धनवापसी और मुआवजे का निर्देश देने की शक्ति है।
सुप्रीम कोर्ट ने माना है कि आवंटियों द्वारा निवेश की गई राशि, जो अक्सर उनकी जीवन बचत होती है, उस पर ब्याज के साथ-साथ नियामक प्राधिकरण या न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निर्धारित ब्याज के रूप में उनके द्वारा बिल्डरों से भूमि राजस्व के बकाया के रूप में वसूल किया जा सकता है।
प्रयोग डेवलपर्स प्रा. लिमिटेड बनाम सुषमा अशोक शिरूर
[सिविल अपील संख्या 6044 of 2019]
[सिविल अपील संख्या 2019 की 7149]
पामिघनतम श्री नरसिम्हा, जे.
1. उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 19861 की धारा 23 के तहत ये अपीलें राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग द्वारा पारित निर्णय दिनांक 19.06.2019 से उत्पन्न होती हैं। आयोग ने अपीलकर्ता-डेवलपर को 2,06,41,379 रुपये ब्याज @ 9% प्रति वर्ष के साथ राशि वापस करने का निर्देश दिया। प्रतिवादी-उपभोक्ता3 को अपार्टमेंट खरीदार समझौते के अनुसार निर्धारित समय के भीतर अपार्टमेंट का कब्जा देने में विफलता के लिए। इन अपीलों में, हमने आयोग के आदेश को बरकरार रखा है क्योंकि इसने डेवलपर को अपार्टमेंट की डिलीवरी में अनुचित देरी के लिए उपभोक्ता द्वारा भुगतान की गई राशि को ब्याज सहित वापस करने का निर्देश दिया है।
कानून पर, हमने अधिनियम और रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के तहत न्यायिक उपचारों के बीच परस्पर क्रिया पर विचार किया है और इन विधियों के तहत उपभोक्ता के उपचारात्मक विकल्पों की व्याख्या की है। हमने माना है कि अधिनियम के तहत बनाए गए आयोग के पास अधिनियम की धारा 14 के तहत वापसी का निर्देश देने की शक्ति है। हम यह निष्कर्ष निकालते हैं कि
अधिनियम और रेरा अधिनियम एक दूसरे को न तो बहिष्कृत करते हैं और न ही खंडन करते हैं और उन्हें अपने सामान्य उद्देश्य को पूरा करने के लिए सामंजस्यपूर्ण ढंग से पढ़ा जाना चाहिए।
2. मामले के संक्षिप्त तथ्य यह हैं कि डेवलपर, मैसर्स एक्सपेरिअन डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड, सेक्टर 112, गुड़गांव, हरियाणा में अपार्टमेंट इकाइयों, विंडचेंट्स के प्रमोटर हैं। उपभोक्ता ने कुल रु. 2,36,15,726/- 3525 वर्ग फुट का एक अपार्टमेंट बुक किया। विंडचेंट्स में और निर्माण से जुड़ी भुगतान योजना के लिए सहमत हुए, जिसके कारण अपार्टमेंट क्रेता समझौते दिनांक 26.12.2012 को निष्पादित किया गया। अनुबंध के खंड 10.1 के अनुसार, भवन योजना के अनुमोदन की तिथि या परियोजना के लिए पर्यावरण एवं वन मंत्रालय, भारत सरकार के अनुमोदन की प्राप्ति की तिथि से 42 माह के भीतर कब्जा दिया जाना था। अनुबंध का निष्पादन जो भी बाद में हो। विलंब मुआवजे के लिए प्रदान किए गए समझौते का खंड 13 इस क्लॉज के तहत, अगर डेवलपर ने समझौते में निर्धारित अवधि के भीतर कब्जा नहीं दिया है, तो वह रुपये के परिसमापन नुकसान का
भुगतान करेगा। 7.50 प्रति वर्ग फुट प्रति माह जब तक उपभोक्ता को कब्जा देने की पेशकश नहीं की जाती।
3.1 उपभोक्ता ने मूल शिकायत उपभोक्ता मामला संख्या 2648/2017 दर्ज करके राष्ट्रीय विवाद निवारण आयोग से संपर्क किया, जिसमें आरोप लगाया गया कि उसने कुल 2,06,41,379/-रुपये का भुगतान किया है और शिकायत दर्ज होने तक भी कब्जा नहीं दिया गया था। इसलिए उसने 2,06,41,379/- रुपये 24% प्रति वर्ष की दर से ब्याज सहित रुपये वापस करने की मांग की।
3.2 विकासकर्ता ने आयोग के समक्ष अपना लिखित बयान दाखिल किया<
जैसा कि उच्चतम न्यायालय द्वारा देखा गया है, राशि की वापसी का निर्देश देने और एक उपभोक्ता को अनुबंध की शर्तों के अनुसार अपार्टमेंट नहीं देने में कमी के लिए क्षतिपूर्ति करने की शक्ति उपभोक्ता न्यायालयों
(उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 की धारा 14) के अधिकार क्षेत्र में है।
रेरा अधिनियम की धारा 40(1) के अनुसार, "यदि कोई प्रमोटर या आबंटिती या रियल एस्टेट एजेंट, जैसा भी मामला हो, न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा उस पर लगाए गए किसी ब्याज या दंड या मुआवजे का भुगतान करने में विफल रहता है या नियामक प्राधिकरण या अपीलीय प्राधिकरण, जैसा भी मामला हो, इस अधिनियम या इसके तहत बनाए गए नियमों और विनियमों के तहत, यह ऐसे प्रमोटर या आबंटित या रियल एस्टेट एजेंट से वसूली योग्य होगा, जैसा कि भूमि के बकाया के रूप में निर्धारित किया जा सकता है राजस्व।"
यह असामान्य नहीं है कि बिल्डर के साथ एक समझौते में प्रवेश करके एक घर खरीदार को फ्लैट के कब्जे की डिलीवरी में देरी का सामना करना पड़ता है, भले ही वह कब्जे की तारीख से सहमत हो। अनिश्चितकालीन विस्तारित अवधि के लिए पूरा न होने के कारण बिल्डर्स अक्सर फ्लैट के कब्जे की डिलीवरी में देरी करते हैं।
रेरा अधिनियम खरीदार को इस तरह की देरी से बचाने के लिए कुछ प्रावधानों को निर्धारित करता है। यह महत्वपूर्ण है कि आप अपने मामले के लिए एक विशेषज्ञ संपत्ति वकील से परामर्श लें क्योंकि वे जटिल अदालती प्रक्रियाओं और संबंधित कानूनों से अच्छी तरह वाकिफ हैं।
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