संपत्ति का उत्परिवर्तन दखिल-खरिज

परिचय

भारत में अचल संपत्ति लेनदेन एक बोझिल मामला है। सौदा होने से पहले बहुत सारे प्रक्रियात्मक काम होते हैं - भारी कागजी कार्रवाई , सत्यापन जांच , विभिन्न कानूनी प्रोटोकॉल इत्यादि। इसके अलावा , दुःख में और क्या जोड़ता है यह तथ्य यह है कि ऐसे नियम अलग - अलग राज्यों में भिन्न होते हैं।

वास्तव में , संपत्ति का हस्तांतरण कई तरीकों से हो सकता है , लेकिन इसके माध्यम से जो कुछ भी स्थिर रहता है वह पंजीकरण की प्रक्रिया है , जिसके बाद उत्परिवर्तन होता है।

एक खरीदार के दृष्टिकोण से , यह स्पष्ट है कि वह जिस संपत्ति को खरीदने की उम्मीद करता है , उसका एक उचित और निर्विवाद शीर्षक है। संपत्ति के शीर्षक की पुष्टि करने का दायित्व खरीदार पर है , इसलिए , यह जरूरी है कि वह भूमि रिकॉर्ड / नगरपालिका रिकॉर्ड बनाए रखे जहां संपत्ति के शीर्षक के साथ पहचाने गए सभी पिछले एक्सचेंजों को उचित रूप से दर्ज किया गया हो। यदि उत्परिवर्तन दृढ़ता से किया जाता है तो यह कल्पना की जा सकती है।

यह सच है कि पंजीकृत बिक्री विलेख ( एक दस्तावेज जो यह सुनिश्चित करता है कि बिक्री निष्पादित की गई है , और संपत्ति का शीर्षक खरीदार को हस्तांतरित किया गया है ), भूमि रिकॉर्ड , संपत्ति कर रसीद आदि जैसे दस्तावेज पंजीकरण के प्रमाण के रूप में काम करते हैं , लेकिन उत्परिवर्तन ( म्यूटेशन ) यह सुनिश्चित करता है कि इसे स्थानीय अधिकारियों के पास दर्ज किया जाए।

उत्परिवर्तन , जैसे , कानूनी रूप से बाध्यकारी प्रक्रिया नहीं है , लेकिन यह कब्जे के प्रमाण के रूप में कार्य करने , संबंधित अधिकारियों द्वारा कर देनदारियों को लागू करने , स्थानीय स्तर पर भूमि संबंधी विवादों को सुलझाने आदि के संदर्भ में एक महत्वपूर्ण विचार है।

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उत्परिवर्तन

उत्परिवर्तन , जिसे ' दखिल खरिज ' भी कहा जाता है , संपत्ति के हस्तांतरण या बिक्री के बाद स्वामित्व के शीर्षक में परिवर्तन / हस्तांतरण को रिकॉर्ड करने की प्रक्रिया है। एक बार म्यूटेशन हो जाने के बाद , इसे भू - राजस्व विभाग में दर्ज किया जाता है , जो अंततः अधिकारियों को कर देयता तय करने में मदद करता है।

उत्परिवर्तन , आम धारणा के विपरीत , एक बार के मामले में नहीं। यह आदर्श रूप से हर छह महीने में किया जाना चाहिए ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि संपत्ति के संबंध में कोई धोखाधड़ी का लेन - देन नहीं किया जा रहा है।

हर बार स्वामित्व के परिवर्तन / हस्तांतरण को प्रभावी होने पर उत्परिवर्तन की आवश्यकता होती है। वही निम्नलिखित तरीकों से किया जा सकता है : 

1. संपत्ति की बिक्री / खरीद - ऐसे मामले में , जिन दस्तावेजों की आवश्यकता होगी , वे पंजीकृत बिक्री विलेख की एक प्रति , अदालत शुल्क टिकट के साथ उत्परिवर्तन के लिए आवेदन , नवीनतम संपत्ति कर निकासी दस्तावेज , स्टांप पेपर पर क्षतिपूर्ति बांड आदि हैं।    

2. संपत्ति का उत्तराधिकार ( आंतरिक उत्तराधिकार या वसीयत के माध्यम से ) - मृतक और दावेदार के बीच संबंध स्थापित करने वाले दस्तावेजों के साथ मृत्यु प्रमाण पत्र की एक प्रति , वसीयत की एक प्रति , संपत्ति कर निकासी दस्तावेज , आदि पर्याप्त होंगे।

3. मुख्तारनामा - संबंधित मामले में , नामांतरण के लिए दस्तावेज , मुख्तारनामा के कागजात , हलफनामे , और स्टैंप पेपर पर क्षतिपूर्ति , संपत्ति कर निकासी दस्तावेजों आदि की एक प्रति होगी।

उपरोक्त उदाहरणों में स्टाम्प पेपर का मूल्य एक दूसरे से भिन्न होगा।

उत्परिवर्तन के प्रकार

उत्परिवर्तन दो प्रकार का होता है : 

1. कृषि भूमि का उत्परिवर्तन - गैर - कृषि भूमि के विपरीत , कृषि भूमि के मामले में उत्परिवर्तन , भूमि के स्वामित्व के शीर्षक पर असर डालता है। स्वामित्व के हस्तांतरण को तब तक कानूनी नहीं माना जाएगा , जब तक कि उत्परिवर्तन प्रक्रिया पूरी तरह से पूरी नहीं हो जाती है और इसे राजस्व रिकॉर्ड में दर्ज नहीं किया जाता है।

यदि सरकार द्वारा संबंधित भूमि का अधिग्रहण किया जाता है , तो केवल उन्हीं लोगों को मुआवजा दिया जाएगा जिनके नाम रिकॉर्ड में दर्ज किए गए हैं।

2. गैर - कृषि भूमि का उत्परिवर्तन - ऐसे मामले में , भूमि के गैर - म्यूटेशन का संपत्ति के शीर्षक पर कोई असर नहीं पड़ेगा , लेकिन निश्चित रूप से नगरपालिका कर का भुगतान करने के लिए मालिक के दायित्व को प्रभावित करेगा और उनके साथ छेड़छाड़ भी कर सकता है। पानी की आपूर्ति और बिजली कनेक्शन। गैर - कृषि भूमि के कुछ उदाहरण स्वतंत्र घर , फ्लैट , आवासीय परिसर आदि हैं।

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उत्परिवर्तन की प्रक्रिया

प्रक्रिया आवश्यक मूल्य के एक गैर - न्यायिक स्टाम्प पेपर के साथ क्षेत्र के तहसीलदार के साथ उत्परिवर्तन के लिए आवेदन जमा करने के साथ शुरू होती है। उपरोक्त दस्तावेजों को भी मामले के अनुसार जमा करने की आवश्यकता है।

एक बार यह हो जाने के बाद , प्रस्तावित म्यूटेशन पर आपत्ति मांगने के लिए एक उद्घोषणा जारी की जाती है , जिसमें ऐसी आपत्तियों के लिए अंतिम तिथि निर्धारित की जाती है।

पार्टियों के बयानों को भी नोट किया जाता है और फिर किसी भी विसंगतियों को देखने के लिए प्रस्तुत दस्तावेजों की सामग्री के साथ मिलान किया जाता है। यदि कोई आपत्ति या विसंगति नहीं पाई जाती है , तो प्रस्तावित उत्परिवर्तन को मंजूरी दी जाती है।

यदि कोई आपत्ति प्राप्त होती है या विसंगति पाई जाती है , तो मामले को क्षेत्र के राजस्व सहायक को संदर्भित किया जाता है और आपत्तियों का विवरण विधिवत नोट किया जाता है।   यदि संबंधित पक्ष आदेश से संतुष्ट नहीं हैं , तो संबंधित

आदेश के 30 दिनों के भीतर अपर कलेक्टर ( संबंधित उपायुक्त ) के समक्ष अपील दायर की जा सकती है।

यह एक सामान्य प्रक्रिया है , क्योंकि प्रक्रिया और दस्तावेजों के संबंध में पेचीदगियां एक राज्य से दूसरे राज्य में भिन्न होती हैं।

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पंजीकरण और उत्परिवर्तन के बीच अंतर

पंजीकरण , अनिवार्य रूप से , खरीदार के नाम पर कानूनी रूप से हस्तांतरित भूमि के स्वामित्व का शीर्षक प्राप्त करने की प्रक्रिया है। दूसरी ओर , म्यूटेशन वह है जो पंजीकरण की प्रक्रिया का अनुसरण करता है। भूमि को उत्परिवर्तित करने का अर्थ है कि पंजीकरण को राजस्व रिकॉर्ड में विधिवत दर्ज किया गया है।

जबकि पंजीकरण स्वामित्व का अधिकार प्रदान करता है और उसी के प्रमाण के रूप में कार्य करता है , उत्परिवर्तन के मामले में ऐसा नहीं है।

इसलिए , यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि म्यूटेशन प्रविष्टियाँ केवल राजस्व उद्देश्यों के लिए हैं , यह सुनिश्चित करने के लिए कि भूमि से जुड़े करों और राजस्व का भुगतान बिना किसी चूक के नियमित रूप से किया जा रहा है।

अंत में , संपत्ति का पंजीकरण कानूनी रूप से बाध्यकारी है , लेकिन उसे बदलना नहीं है।

संपत्ति के उत्परिवर्तन के संबंध में एक दिलचस्प तथ्य तहसीलदार की शक्ति के संबंध में है , जो स्पष्ट रूप से उत्परिवर्तन की प्रक्रिया से संबंधित सबसे महत्वपूर्ण व्यक्ति प्रतीत होता है , ताकि संबंधित भूमि से जुड़े पक्षों का शीर्षक तय किया जा सके यह अल्ट्रा वायर्स है।   

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मारुन्नोली विजयलक्ष्मी और अन्य बनाम तहसीलदा र , कोयिलैंडी तालुक सिविल स्टेशन और अन्य (2018) के मामले में भी इसे बरकरार रखा गया था , जिसमें केरल के माननीय उच्च न्यायालय ने माना था कि एक बार उपहार विलेख को पंजीकरण अधिनियम के तहत विधिवत पंजीकृत किया गया था। 1908 में तहसीलदार नामांतरण और रजिस्ट्री से इंकार नहीं कर सकते थे। यह भी उल्लेख किया गया था कि यह दीवानी अदालतें हैं जिनके पास शीर्षक के मुद्दों पर विशेष अधिकार क्षेत्र है।

अंत में , निष्कर्ष निकालने के लिए , संपत्ति का उत्परिवर्तन महत्वपूर्ण है ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि संबंधित संपत्ति के संबंध में सभी रिकॉर्ड अद्यतित हैं। यह खरीदार को बाद की तारीख में संपत्ति बेचने में मदद करेगा।