​संपत्ति खरीदने से पहले आवश्यक दस्तावेजों की जाँच करें

नीचे उल्लेख किया गया है, कि एक अपार्टमेंट या एक स्वतंत्र घर खरीदने से पहले आपको सभी महत्वपूर्ण संपत्ति दस्तावेजों की एक लिस्ट तैयार करने की आवश्यकता है।

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1. सेल डीड (बिक्री विलेख)

एक बिक्री विलेख मुख्य कानूनी दस्तावेज है, जो विक्रेता से खरीदार को संपत्ति के स्वामित्व और बिक्री के हस्तांतरण के प्रमाण के रूप में कार्य करता है। एक बिक्री विलेख अनिवार्य रूप से पंजीकृत होना चाहिए। इसके लिए यह महत्वपूर्ण है, कि बिक्री विलेख निष्पादित होने से पहले बिक्री समझौते पर अमल करना चाहिए और खरीदार और विक्रेता के बीच सहमति के अनुसार विभिन्न नियमों और शर्तों के अनुपालन के लिए जांच करनी चाहिए। बिक्री विलेख को निष्पादित करने से पहले, खरीदार को यह जांच लेना चाहिए कि संपत्ति का स्पष्ट शीर्षक है, या नहीं। यदि संपत्ति किसी भी विवाद के अधीन है, तो उसकी भी पुष्टि करनी चाहिए। एक विक्रेता को बिक्री विलेख को निष्पादित करने से पहले सभी वैधानिक भुगतान जैसे कि संपत्ति कर, उपकर, जल शुल्क, समाज शुल्क, बिजली शुल्क, रखरखाव शुल्क आदि (समझौते के अधीन) का निपटान कर देना चाहिए।
 

2. मदर डीड

मदर डीड, जिसे मूल दस्तावेज के रूप में भी जाना जाता है, एक महत्वपूर्ण कानूनी दस्तावेज होता है, यदि संपत्ति के विभिन्न मालिक होते हैं, तो यह शुरू से ही संपत्ति के मूल / पूर्ववर्ती स्वामित्व का पता लगाता है। यह एक दस्तावेज होता है, जो संपत्ति की आगे बिक्री करने में मदद करता है, जिससे नए स्वामित्व की स्थापना होती है। मूल मदर डीड की अनुपस्थिति के मामले में, पंजीकृत अधिकारियों से प्रमाणित प्रतियां प्राप्त की जानी चाहिए।

मदर डीड में संपत्ति के स्वामित्व में परिवर्तन शामिल होता है, यह बिक्री, विभाजन, उपहार या विरासत के माध्यम से हो सकता है। यह बहुत महत्वपूर्ण दस्तावेज होता है, क्योंकि मदर डीड एक क्रम में पिछले स्वामित्व के संदर्भों को दर्ज करता है। किसी भी विवाद के मामले में, कोई व्यक्ति पंजीकरण कार्यालय में जाकर राजस्व रिकॉर्ड या अन्य दस्तावेजों में पुनर्गणना (प्रस्तावना) से रिकॉर्ड की जांच कर सकता है।
 

3. भवन निर्माण योजना

संबंधित डी. ए. (विकास प्राधिकरण) या सांसद (महानगर पालिका) या एम. आर. डी. ए. (मेट्रोपॉलिटन रीजन डेवलपमेंट अथॉरिटी) या आई. ए. पी. पी. ए. (इंटरनेशनल एयरपोर्ट एरिया प्लानिंग अथॉरिटी) द्वारा भवन योजना स्वीकृत दी जाती है, बिना स्वीकृति के राज्य नगर निगमों के तहत भवन का निर्माण अवैध होता है। एक भवन मालिक को क्षेत्राधिकार आयुक्त या ऐसे आयुक्त द्वारा अधिकृत अधिकारी से अनुमोदित योजना प्राप्त करनी होती है। हालांकि, अधिकारी लोग क्षेत्रीय वर्गीकरण, सड़क की चौड़ाई, फर्श क्षेत्र अनुपात (एफ. ए. आर.) और भूखंड की गहराई के आधार पर एक भवन अनुमोदन योजना को मंजूरी देते हैं।

भवन स्वीकृति योजना प्राप्त करने के लिए मालिक द्वारा दस्तावेजों का एक सेट प्रस्तुत किया जाना आवश्यक है। दस्तावेजों में शामिल हैं-
 
शीर्षक विलेख, संपत्ति मूल्यांकन अर्क, संपत्ति पी. आई. डी. नंबर, शहर सर्वेक्षण स्केच (भूमि रिकॉर्ड विभाग से सर्वेक्षण और निपटान), अप - टू - डेट कर की भुगतान रसीद, पहले से स्वीकृत योजनाएं (यदि कोई हो), संपत्ति चित्र, 2 प्रतियां डिमांड ड्राफ्ट, फाउंडेशन सर्टिफिकेट (यदि कोई हो) और सक्षम अधिकारी (डी. आई. जी. आयुक्त) द्वारा जारी भूमि उपयोग प्रमाण पत्र।

यह अनिवार्य है, कि भवन स्वामी एक पंजीकृत वास्तुकार को काम पर रखता है, जो लागू उपनियमों की बैठक की योजना तैयार करता है। यदि सभी आवश्यकताओं को पूरा किया जाता है, तो नए आविष्कृत बी. बी. एम. पी. सॉफ्टवेयर- ऑटोमेटेड बिल्डिंग स्वीकृति योजना के माध्यम से 4 - 5 कार्य दिवसों के भीतर भवन स्वीकृति योजना प्राप्त की जा सकती है।
 

4. प्रारंभण सर्टिफिकेट (निर्माणाधीन संपत्ति के लिए)

एक प्रारंभण प्रमाण पत्र एक कानूनी दस्तावेज होता है, जो स्थानीय अधिकारियों (बी. डी. ए. / बी. बी. एम. पी. जैसे) द्वारा साइट के निरीक्षण के बाद जारी किया जाता है। यह दस्तावेज़ बताता है, कि परियोजना सभी मानदंडों को पूरा करती है, और बिल्डर द्वारा किसी साइट पर निर्माण शुरू करने में मदद करती है। प्रारंभण प्रमाणपत्र प्राप्त करने में विफल रहने के परिणामस्वरूप निर्माण को अवैध, लेवी दंड माना जाएगा और यहां तक कि निष्कासन नोटिस भी जारी किया जा सकता है।

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5. रूपांतरण प्रमाणपत्र (कृषि से गैर - कृषि भूमि के लिए)

कर्नाटक में बड़ी मात्रा में भूमि कृषि योग्य होने के साथ, संपत्ति के लिए कानूनी निकाय से एक रूपांतरण प्रमाण पत्र प्राप्त करना अनिवार्य होता है। सक्षम राजस्व प्राधिकरण से कृषि से गैर - कृषि प्रयोजन के लिए भूमि के उपयोग को बदलने के लिए एक रूपांतरण प्रमाण पत्र जारी किया जाता है। इसके अलावा, सक्षम राजस्व प्राधिकरण आवासीय उद्देश्य के लिए भूमि के रूपांतरण के लिए एक एन. ओ. सी. जारी करने के लिए टाउन एंड कंट्री प्लानिंग विभाग से अनुरोध करना पड़ता है। रूपांतरण प्रमाणपत्र प्राप्त करने के लिए स्वामी द्वारा प्रस्तुत किए जाने वाले मुख्य दस्तावेज निम्नलिखित हैं।

रूपांतरण प्रमाणपत्र प्राप्त करने के लिए आवश्यक दस्तावेज़ हैं आर. टी. सी. अर्क की 3 प्रतियाँ, गाँव का नक्शा, ज़मीन का स्केच, भूमि न्यायाधिकरण की प्रमाणित प्रति, ज़ोनल सर्टिफ़िकेट, टाइटल डीड, ग्राम लेखाकार और म्यूटेशन रिकॉर्ड्स (एम. आर.) द्वारा बकाया प्रमाण पत्र।
 

6. एन्कोम्ब्रेंस सर्टिफिकेट (ई. सी.)

एन्कम्ब्रेन्स का अर्थ होता है, उस संपत्ति पर निर्मित स्वामित्व या देनदारियों में शुल्क जो सुरक्षा के रूप में होम लोन के विरुद्ध आयोजित की जाती है। एक ई. सी. में संपत्ति पर किए गए सभी पंजीकृत लेनदेन शामिल होते हैं, जिसके लिए ई. सी. की मांग की जाती है। सीधे शब्दों में कहें, तो यह संपत्ति खरीद / बिक्री, किसी लेन – देन या बंधक की उपस्थिति का प्रमाण देने वाली किसी विशेष अवधि के लिए मांगा गया प्रमाण पत्र है। एक ई. सी. प्राप्त करने के लिए बिक्री विलेख की एक प्रति प्रस्तुत करनी चाहिए। ई. सी. के लिए आवेदन करने वाले व्यक्ति को फॉर्म 22 भरना होता है, और इस पर एक गैर - न्यायिक स्टाम्प को चिपकाएं और इसे उचित अधिकार क्षेत्र के उप - पंजीयक कार्यालय में जमा करें। पूर्ण आवासीय पता, संपत्ति सर्वेक्षण संख्या, संपत्ति का स्थान, मांगी गई अवधि, संपत्ति का विवरण, इसकी माप और सीमाएं फॉर्म में उल्लिखित होनी चाहिए। सालाना आधार पर मामूली शुल्क राशि ली जाएगी। ई. सी. प्राप्त करने में लगने वाला समय 3 - 7 कार्यदिवसों या उससे अधिक की अवधि के लिए मांगा जाएगा।
 

7. सुधार शुल्क रसीद

बेहतरी शुल्क को सुधार शुल्क / विकास शुल्क के रूप में भी जाना जाता है, जो कि एक खत जारी होने से पहले बी. बी. एम. पी. को भुगतान किया जाता है। वर्तमान में विकास के लिए नगरपालिका निकाय को प्रभार के रूप में एक निश्चित राशि का भुगतान करना होता है। संपत्ति खरीदने के समय उसकी रसीद ले लेनी चाहिए।
 

8. पावर ऑफ अटॉर्नी (पी. ओ. ए.)

पी. ओ. ए. एक कानूनी प्रक्रिया है, जिसका उपयोग संपत्ति के मालिक द्वारा किसी अन्य व्यक्ति को उसकी ओर से अधिकार देने के लिए किया जाता है। वह व्यक्ति या तो किसी की संपत्ति पर एक अधिकार हस्तांतरित करने के लिए या तो एक विशेष पावर ऑफ अटॉर्नी (एस. पी. ओ. ए.) या एक सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी (जी. पी. ओ. ए.) दे सकता है।
 

9. नवीनतम कर भुगतान की रसीद:

संपत्ति कर बिलों की रसीद यह सुनिश्चित करती है, कि संपत्ति के करों का भुगतान सरकार / नगरपालिका को किया जा चुका है। बी. बी. एम. पी. के अधिकार क्षेत्र में आने वाली संपत्तियों के लिए, संपत्ति कर का भुगतान किया जाना अनिवार्य है, जिससे कि खरीदार को उसके नाम पर जारी किया गया खाता मिल सकता है। इसलिए खरीदार के लिए यह महत्वपूर्ण है, कि वह नगरपालिका अधिकारियों के साथ पूछताछ करके यह सुनिश्चित कर ले कि विक्रेता द्वारा सभी बकाया राशि को मंजूरी दे दी गई है। खरीदार को विक्रेता को नवीनतम मूल कर भुगतान प्राप्तियों और बिलों के लिए पूछना चाहिए और मालिक के नाम, करदाता के नाम और रसीद पर भुगतान की तारीख के विवरण की जांच करनी चाहिए। यदि मालिक के पास कर रसीद नहीं है, तो खरीदार भूमि के स्वामित्व की पुष्टि करने के लिए संपत्ति की सर्वेक्षण संख्या के साथ नगर निकाय से संपर्क कर सकता है। फिर भी, खरीदार को यह भी सुनिश्चित करना चाहिए कि अन्य बिल जैसे कि पानी का बिल, बिजली का बिल आदि का भुगतान किया जा चुका है।
 

10. पूर्णता प्रमाण पत्र (एक निर्मित संपत्ति के लिए)

एक पूर्णता प्रमाण पत्र नगरपालिका के अधिकारियों द्वारा यह कहते हुए जारी किया जाता है, कि भवन ऊंचाई के संदर्भ में, सड़क से दूरी, और स्वीकृत योजनाओं के अनुसार निर्मित किया गया है। संपत्ति खरीदने और होम लोन लेने के समय यह दस्तावेज बहुत महत्वपूर्ण होता है।
 

11. अधिभोग प्रमाणपत्र (एक निर्मित संपत्ति के लिए)

जब बिल्डर इस प्रमाणपत्र के लिए आवेदन करता है, तो यह सुनिश्चित करने के लिए अधिकारियों द्वारा एक निरीक्षण किया जाता है, कि निर्माण सभी निर्दिष्ट मानदंडों को पूरा करता है। यह प्रमाण पत्र निर्माण पूरा होने के बाद प्राप्त किया जाता है। संपत्ति खरीदने के समय, होम लोन लेने के समय, बिल्डर द्वारा लोगों को संपत्ति पर कब्जा करने की अनुमति देने से पहले और खाता के हस्तांतरण करने के लिए यह प्रमाण पत्र बहुत ही आवश्यक होता है। मूल रूप से, यह प्रमाणित करता है, कि परियोजना कब्ज़ा प्राप्त करने के लिए तैयार है। जबकि संपत्ति खरीदने के समय विक्रेता से उपरोक्त सभी दस्तावेजों की मांग करना महत्वपूर्ण है, यह भी महत्वपूर्ण है, कि आप उक्त दस्तावेजों को रद्द करने के लिए एक सक्षम संपत्ति वकील की तैनाती करें। आपकी विशिष्ट परिस्थितियों के बारे में विशिष्ट परामर्श लिया जाना चाहिए।

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संपत्ति को खरीदने के मामले में एक वकील कैसे मदद कर सकता है?

हमारे देश में अधिकांश मामले संपत्ति से जुड़े हुए ही होते हैं, जिसमें से एक व्यक्ति द्वारा किसी अन्य व्यक्ति को अपनी संपत्ति को खरीदने या बेचने के मामले भी आते हैं। ऐसी स्तिथि में केवल एक प्रॉपर्टी वकील ही वह व्यक्ति होता है, जिसके माध्यम से एक व्यक्ति द्वारा अपने किसी खास व्यक्ति को या किसी भी अन्य व्यक्ति को अपनी संपत्ति को खरीदने या बेचने जैसा कोई भी छोटा या बड़ा क़ानूनी कार्य बड़ी सरलता से किया जा सकता है, क्योंकि एक संपत्ति को खरीदने या बेचने में कई प्रकार की औपचारिकता होती हैं, जिनमें कोई भी औपचारिता पूर्ण न होने पर विवाद भी उत्पन्न हो सकता है। ऐसे में एक वकील ही उचित क़ानूनी तरीके से उस संपत्ति के मालिक के अनुसार उसकी संपत्ति का उचित निपटारा भी करवा सकता है, और किसी व्यक्ति की संपत्ति को खरीदने या बेचने में भी मदद कर सकता है। लेकिन इसके लिए यह ध्यान रखना बहुत ही आवश्यक होता है, कि जिस वकील को हम किसी व्यक्ति की संपत्ति को खरीदने या बेचने के लिए नियुक्त करने की सोच रहे हैं, वह अपने क्षेत्र में निपुण वकील हो, और वह पहले भी संपत्ति से जुड़े हुए मामलों से जूझ चुका हो, और वह इस तरह के मामलों से निपटने में पारंगत हो।