घर बेचने के लिए एग्रीमेंट कैसे बनाये


March 19, 2020
एडवोकेट चिकिशा मोहंती द्वारा



यदि आप अपना घर बेचना चाहते हैं, तो उसके लिए एक एग्रीमेंट बनाया जाता है, जो कि, बिक्री अधिनियम पंजीकरण अधिनियम द्वारा शासित किया जाता है, और यह घर को बेचने के लिए सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेज़ है। इसमें कम से कम दो गवाहों के सामने खरीदार और विक्रेता दोनों द्वारा एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर किए जाते हैं, और इसके बिना किसी भी संपत्ति का ख़रीदा या बेचा जाना पूरा नहीं होता है।

इसे हम और भी बेहतर ढंग से समझ सकते हैं, जैसे कि घर बेचने के लिए एग्रीमेंट या विक्रय विलेख, या संवेहन विलेख वह है, जो किसी घर के विक्रय के समय तैयार किया जाता है। यह एक दस्तावेज़ है, जो किसी भी घर के विक्रय को पूरा करता है। इस एग्रीमेंट के माध्यम से, विक्रेता खरीदार के लिए उस घर के स्वामित्व के अधिकारों को हस्तांतरित करता है। एक बार जब दस्तावेज़ का मसौदा तैयार किया जाता है, और उसे सत्यापित करने के लिए उस पर हस्ताक्षर किए जाते हैं, तो मालिकाना हक पूरी तरह से सौदे में खरीदार को हस्तांतरित हो जाता है।

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घर बेचने के लिए एग्रीमेंट क्यों जरूरी होता है?

घर को बेचने के लिए एग्रीमेंट आपके आवास सौदे का सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेज़ है। यह वह दस्तावेज़ है, जिसे आप स्वामित्व के प्रमाण के रूप में प्रस्तुत कर सकते हैं। कई लोग इसे अन्य समान दस्तावेज़ों जैसे कि विक्रय समझौता या असाइनमेंट समझकर गलती करते हैं।

इसके अलावा, किसी भी लंबित बाधाएं, जैसे कि संपत्ति कर, पानी और बिजली के शुल्क और इतने पर, विक्रय विलेख स्वरूपित होने से पहले पूर्ण भुगतान किए जाने की आवश्यकता पड़ती है। इसलिए, घर बेचने के विक्रय विलेख में आमतौर पर विक्रय के तहत संपत्ति से संबंधित ऐसी सभी प्रासंगिक जानकारी शामिल होती है।

जैसा कि एक दस्तावेज़ बहुत महत्व रखता है, और इसका मसौदा तैयार करने के लिए एक उच्च कुशल व्यक्ति की आवश्यकता भी होती है, बजाय इसके कि कोई भी इसके बारे में थोड़ा ज्ञान रखता है, कि यह क्या संकेत देता है। यहाँ बताया गया है, कि बिक्री विलेख को किस तरह से प्रारूपित किया जाना चाहिए, इसके लिए इसे कानूनी रूप से बाध्य होना चाहिए और बिना किसी बाधा के संपत्तियों को स्थानांतरित भी किया जाना चाहिए।
 

घर बेचने के एग्रीमेंट में आवश्यक विवरण

घर को बेचने के लिए एक वैध एग्रीमेंट के बनाये जा जाने के समय उसमें निम्नलिखित आवश्यक विवरण होना बहुत ही आवश्यक है

  1. तैयार किए जाने वाले एग्रीमेंट का प्रकार : संपत्ति या तो बेची जा सकती है, या गिरवी रखी जा सकती है, या फिर लीज पर दी जा सकती है। आवश्यकता के आधार पर, चूँकि यहां पर घर को बेचा जा रहा है तो, एग्रीमेंट का नाम ‘घर बेचने का एग्रीमेंट' के रूप में लिखा जाता है।

  2. निष्पादित दलों का नाम और पता : दोनों पक्षों का पूर्ण नाम, पता और पार्टियों की उम्र और निवास का पता जैसे कि अन्य दस्तावेजों के शुरुआत में निर्दिष्ट करने की आवश्यकता होती है। कोई भी विक्रय विलेख तब तक मान्य नहीं होता है, जब तक कि वह दोनों पक्षों के नामों को उनके संबंधित स्थानों पर नहीं ले जाता है, उदहारण के लिए विक्रेता और खरीदार या पट्टेदार और पट्टेदार आदि के रूप में।

  3. संपत्ति का विवरण : अगर संपत्ति में एक घर, उसमें कमरों की संख्या आदि के आधार पर बेचा जा रहा है, तो उसमें ये जानकारी के साथ - साथ भूखंड क्षेत्र, निर्माण क्षेत्र, बालकनियों की संख्या, और जो भी कुछ आवशयक है, तो ऐसी प्रासंगिक जानकारियों को शामिल करने की आवश्यकता होती है।

  4. बिक्री समझौता : यह एक दस्तावेज़ है, जिसमें दोनों पक्ष ‘बेचने‘ और ‘खरीदने‘ के लिए लिखित रूप में सहमत होते हैं, और इस बात का भी विस्तृत ब्यौरा देते हैं, कि किस क्षतिपूर्ति का भुगतान किया जाना है, और किस तारीख को, और जब भी भुगतान किया जाना है, इसके बाद दोनों पक्षों द्वारा सहमति और हस्ताक्षर किए जाते हैं। विक्रय का एक अनुबंध विक्रय विलेख को आगे बढ़ाता है, और एक कानूनी रूप से बाध्यकारी दस्तावेज़ बनता है। भुगतान की विधि और तिथि का उल्लेख बाद की तारीख में किसी भी असहमति को रोकने के लिए समय से किया जाना चाहिए।

  5. वितरण और शीर्षक का पारित होना : दोनों पक्षों द्वारा विक्रय विलेख पर हस्ताक्षर (दस्तावेज़ के प्रत्येक पृष्ठ पर) अपरिवर्तनीय रूप से संपत्ति के शीर्षक को खरीदार को हस्तांतरित करता है, अब कानूनी रूप से संपत्ति का कोई भी अधिकार नए ख़रीदार का होगा।

  6. दस्तावेज़ का पंजीकरण : अचल संपत्ति का पंजीकरण, पंजीकरण अधिनियम, 1908 के अनुसार किया जाता है। पार्टियों (ख़रीदार और विक्रेता) को स्थानीय पंजीकरण कार्यालय में सभी संबंधित दस्तावेजों के साथ उपस्थित होने की आवश्यकता होती है।

  7. पंजीकरण का प्रमाण : पंजीकरण का प्रमाण / खरीदार के नाम के साथ पंजीकृत संपत्ति की प्रमाणित प्रति, भविष्य में संदर्भ के लिए पंजीकरण कार्यालय से उपलब्ध करायी जाती है।

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घर बेचने के एग्रीमेंट का प्रारूप

यह एग्रीमेंट आज दिनांक ............................ को श्री ..........................पुत्र श्री ...............................उम्र................निवासी - मकान नंबर ......................... मोहल्ला / वार्ड................. तहसील ..................... जिला..................

जिसे आगे विक्रेता कहा गया है एवं जो इस एग्रीमेंट का प्रथम पक्षकार है।

एवं
श्री.....................पुत्र श्री ..............उम्र ..................... निवासी - मकान नंबर ......................... मोहल्ला / वार्ड .................तहसील ..................... जिला........................
जिसे आगे क्रेता कहा गया है एवं जो इस एग्रीमेंट का द्वितीय पक्षकार है के मध्य निष्पादित किया गया है।

         चूँकि प्रथम पक्ष का एक मकान / भूखंड संख्या ........................ जो मोहल्ला / वार्ड ................... तहसील ...................... जिला .................में स्थित है जिसकी सीमाएं एवं क्षेत्रफल निम्न प्रकार हैं:-

दिशा                                                                 पड़ोस
                                भुजा का माप
पूर्व
पश्चिम
उत्तर
दक्षिण

           क्षेत्रफल (वर्ग मीटर/वर्ग फुट).........................................................
           निर्माण का क्षेत्रफल (यदि कोई हो).................................................
           सहक की चौड़ाई जिस पर भूखण्ड/मकान खुलता है...............................

उक्त भूखण्ड / भवन का स्वामित्व प्रथम पक्षकार विक्रेता का है प्रथम पक्षकार उक्त भूखण्ड / भवन को विक्रय करना चाहता है उक्त मकान / भूखण्ड को विक्रय करने का प्रथम पक्ष को पूर्ण अधिकार है प्रथम पक्ष ने इससे पूर्व मकान / भूखंड को किसी अन्य को विक्रय, दान, बन्धक या अन्य प्रकार से हस्तान्तरित नहीं किया है तथा उक्त मकान पर प्रथम पक्ष ही काबिज है तथा निरन्तर उसके स्वामित्व में है। उक्त मकान पर कोई ऋण, कर एवं अन्य प्रभार बकाया नहीं है और न ही की अदालती कार्यवाही में उक्त मकान / भूखण्ड विवादास्पद है। उक्त मकान / भूखण्ड स्वत्व की दृष्टि से हर तरह से पाक एवं साफ है जिसका एक मात्र स्वामी प्रथम पक्ष है।

चूँकि प्रथम पक्ष को अपने निजी एवं पारिवारिक आवश्यकताओं की पूर्ति हेतु रुपयों की आवश्यकता है इसलिए उक्त मकान / भूखण्ड को.................................... रूपये अक्षरे.............................रुपये जिसके आधे ..................रुपये होते हैं में विक्रय का प्रस्ताव प्रथम पक्ष द्वारा द्वितीय पद के समक्ष रखा गया जिसे द्वितीय पक्ष द्वारा स्वीकार कर लिया गया है।

अतएव यह एग्रीमेंट साक्ष्यांकित करता है:

  1. यह कि उक्त विक्रेता प्रथम पक्ष ने क्रेता द्वितीय पक्ष से उक्त मकान / भूखंड के प्रतिफल की राशि ..................रुपये अक्षरे ..................रुपये प्राप्त कर लिए हैं तथा अब कुछ भी लेना शेष नहीं है।

  2. यह कि मकान / भूखंड का कब्ज़ा क्रेता को सम्भला दिया है।

  3. यह कि उक्त मकान / भूखंड सभी प्रकार के भारों एवं प्रभारों से मुक्त है। उक्त विक्रय - विलेख की दिनांक से पूर्व के समस्त प्रभारों का दायित्व विक्रेता का तथा भविष्य में उत्पन्न प्रभार का दायित्व द्वितीय पक्ष क्रेता का होगा। मकान / भूखंड के  स्वामित्व सम्बन्धी त्रुटि के लिए विक्रेता प्रथम पक्ष उत्तरदायी होगा।

  4. यह कि इस एग्रीमेंट के निष्पादन की तिथि से उक्त मकान / भूखंड का स्वामित्व क्रेता में निहित हो गया है एवं वह स्वयं, उसका उत्तराधिकारी, वारिस या अभिहस्ताकिती उसका उपयोग एवं उपभोग अपनी इच्छानुसार कर सकेंगे जिसमें विक्रेता, उसके उत्तराधिकारी एवं वारिस किसी प्रकार की बाधा नहीं डालेंगे।

  5. यह कि इस एग्रीमेंट के निष्पादन की तिथि से क्रेता उक्त मकान / भूखण्ड को किसी को भी हस्तान्तरित करने एवं इच्छानुसार उपभोग व निष्पादन करने के लिए स्वतन्त्र हैं।

  6. यह कि उक्त मकान / भूखंड पर कोई कर आदि बकाया नहीं है तथा भविष्य में देय करों का भुगतान क्रेता द्वारा किया जायेगा।

  7. इस एग्रीमेंट पर देय मुद्रांक कर का दायित्व क्रेता का होगा।

अतएव उपरोक्त शर्तों के साक्ष्य स्वरूप दोनों पक्षकारों ने बिना किसी दबाब के तथा अपने पूर्ण होशहवाश में निन्मलिखित दो गवाहों के समक्ष हस्ताक्षर किये हैं।
साक्षीगण

1 हस्ताक्षर साक्षी....................
हस्ताक्षर प्रथम पक्ष विक्रेता
नाम........................
पता.......................

2 हस्ताक्षर साक्षी....................
हस्ताक्षर द्वितीय पक्ष विक्रेता
नाम........................
पता.......................

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घर बेचने के एग्रीमेंट के पंजीकरण के लिए आवश्यक दस्तावेज

  1. एग्रीमेंट का ड्राफ्ट / शीर्षक विलेख / वाहन डीड

  2. संपत्ति पर अधिकार और किराएदारी कोर के रिकॉर्ड्स

  3. खाता प्रमाणपत्र और अर्क

  4. भूमि मालिक और बिल्डर के बीच संयुक्त विकास समझौते, जी. पी. ए., और वितरण / अनुपूरक समझौते

  5. पावर ऑफ़ अटार्नी यदि कोई हो

  6. सांविधिक प्राधिकरण द्वारा मंजूर बिल्डिंग योजना

  7. बिल्डर / को - ओपरेटिव सोसायटी / हाउसिंग बोर्ड / बी. डी. ए. से आबंटन पत्र।

  8. संपत्ति पर कोई ऋण (वर्तमान या अतीत) / बैंक के साथ मूल संपत्ति के दस्तावेज

  9. विक्रेता के साथ बिक्री के समझौते

  10. भूमि मालिक के सभी शीर्षक दस्तावेज

  11. सभी पंजीकृत पिछले अनुबंधों की एक प्रति (पुनर्विक्रय संपत्ति के मामले में)

  12. अपार्टमेंट एसोसिएशन से एन. ओ. सी. (पुनर्विक्रय संपत्ति के मामले में)

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घर बेचने का एग्रीमेंट बनाने की प्रक्रिया

भारत में किसी भी घर को बेचने के लिए एग्रीमेंट बनाने के लिए मख्य रूप से तीन चरणों में पूरी होती है

पहला चरण
आवेदन: एक एग्रीमेंट का मसौदा बनाने के लिए आप ऑनलाइन या ऑफलाइन भी आवेदन कर सकते हैं, ऑनलाइन आवेदन करने के लिए आधिकारिक वेबसाइट पर अपनी व्यक्तिगत जानकारी को एक सरल विक्रय विलेख फार्म में भरें। और उसी वेबसाइट पर सभी आवश्यक दस्तावेज़ भी अपलोड करें।

दूसरा चरण
स्टाम्प शुल्क भुगतान: ऑनलाइन प्रक्रिया में तो यह शुल्क ऑनलाइन जमा किया जाता है, किन्तु ऑफलाइन प्रक्रिया में स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क को रजिस्टर कार्यालय में भुगतान किया जाता है। स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क राज्य के हिसाब से बदलता रहता है।

तीसरा चरण
पंजीकरण: घर बेचने के एग्रीमेंट का पंजीकरण पंजीकरण अधिनियम के अंतर्गत बहुत जरूरी होता है। विक्रेता और क्रेता रजिस्ट्रार कार्यालय पर जाएँ और संपत्ति के पंजीकरण के लिए आवेदन करें और वहां से उनको एक पंजीकरण दस्तावेज प्राप्त होते हैं। दस्तावेजों और शामिल संस्थाओं के संतोषजनक जांच के बाद, घर बेचने का आसानी के साथ पंजीकृत हो जाते हैं।
 

घर बेचने के एग्रीमेंट के लिए क़ानूनी रूप से आवश्यक तत्व

  1. घर बेचने के एग्रीमेंट में बिक्री से संबंधित सभी प्रासंगिक जानकारी होती है, और अचल संपत्ति की किसी भी घर की बिक्री में एक एग्रीमेंट ही सबसे वैध और महत्वपूर्ण दस्तावेज़ होता है।

  2. घर बेचने के लिए एग्रीमेंट को राज्य सरकार द्वारा निर्धारित मूल्य के गैर - न्यायिक स्टाम्प पेपर पर प्रारूपित करने की आवश्यकता होती है। प्रत्येक राज्य में बिक्री कार्यों के प्रारूपण के लिए स्टाम्प पेपर का पूर्व निर्धारित मूल्य है, यदि कोई व्यक्ति पूर्व निर्धारित मूल्य से कम का स्टाम्प पेपर का प्रयोग करता है, तो वह एग्रीमेंट वैध नहीं माना जाता है, और जिसके फलस्वरूप भविष्य में उस व्यक्ति को किसी बड़ी परेशानी का सामना करना पड़ सकता है, तो ऐसी परेशानी से बचने के लिए पहले से ही सभी आवश्यक बातों को ध्यान में रखना चाहिए, जिससे सभी काम सुचारु रूप से संपन्न हो सकें।

  3. एग्रीमेंट का मसौदा तैयार करने के लिए आवश्यक स्टाम्प पत्रों के अलावा, विलेख को वैध करने के लिए किसी भी बकाया राशि का भुगतान चालान, स्टाम्पिंग या किसी अन्य माध्यम से भी किया जा सकता है, जिसके माध्यम से राज्य सरकार उस विलेख की मांग करती है।

  4. किसी भी कानूनी झंझट को रोकने के लिए हस्ताक्षर करने से पहले प्रत्येक और हर एक विवरण को एक विशेषज्ञ द्वारा पूरी तरह से विश्लेषण और जाँच करना बहुत ही आवश्यक होता है।

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घर बेचने का एग्रीमेंट बनाने के मामले में एक वकील कैसे मदद कर सकता है

हमारे देश में अधिकांश मामले किसी न किसी संपत्ति से जुड़े हुए ही होते हैं, जिसमें से एक व्यक्ति द्वारा किसी अन्य व्यक्ति को अपना घर किसी और को बेचने के मामले भी आते हैं। जिसके लिए आपको उस संपत्ति के एग्रीमेंट बनाने की आवश्यकता होती है। ऐसी स्तिथि में केवल एक प्रलेखन का वकील ही वह व्यक्ति होता है, जिसके माध्यम से एक व्यक्ति द्वारा अपने किसी खास व्यक्ति को या किसी भी अन्य व्यक्ति को किसी भी घर को बेचने के लिए एग्रीमेंट बनाने जैसा कोई भी छोटा या बड़ा क़ानूनी कार्य बड़ी सरलता से किया जा सकता है, क्योंकि घर बेचने के एग्रीमेंट में कई प्रकार की औपचारिकता होती हैं, जिनमें कोई भी औपचारिता पूर्ण न होने पर विवाद भी उत्पन्न हो सकता है। ऐसे में एक वकील ही उचित क़ानूनी तरीके से उस संपत्ति के मालिक के अनुसार उसकी संपत्ति की उचित कानूनी रूप से एग्रीमेंट तैयार करवा सकता है। लेकिन इसके लिए यह ध्यान रखना बहुत ही आवश्यक होता है, कि जिस वकील को हम घर बेचने का एग्रीमेंट तैयार करने के लिए नियुक्त करने की सोच रहे हैं, वह अपने क्षेत्र में निपुण वकील हो, और वह पहले भी एग्रीमेंट बनाने से जुड़े हुए मामलों से जूझ चुका हो, और वह इस तरह के मामलों से निपटने में पारंगत हो।




 

ये गाइड कानूनी सलाह नहीं हैं, न ही एक वकील के लिए एक विकल्प
ये लेख सामान्य गाइड के रूप में स्वतंत्र रूप से प्रदान किए जाते हैं। हालांकि हम यह सुनिश्चित करने के लिए अपनी पूरी कोशिश करते हैं कि ये मार्गदर्शिका उपयोगी हैं, हम कोई गारंटी नहीं देते हैं कि वे आपकी स्थिति के लिए सटीक या उपयुक्त हैं, या उनके उपयोग के कारण होने वाले किसी नुकसान के लिए कोई ज़िम्मेदारी लेते हैं। पहले अनुभवी कानूनी सलाह के बिना यहां प्रदान की गई जानकारी पर भरोसा न करें। यदि संदेह है, तो कृपया हमेशा एक वकील से परामर्श लें।

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